1億円の中古マンションに不動産取得税はいくら？固定資産税との違い

「1億円の中古マンションを買ったら、不動産取得税はいくらかかるのだろう」。

ここで最初にお伝えしたいのは、購入価格1億円に、そのまま税率を掛けるわけではないということです。

不動産取得税は、土地や建物を買ったときに一度だけかかる都道府県の税金です。一方、固定資産税は、持っているあいだ毎年かかります。この二つは名前が似ていますが、別の税金です。

この記事では、港区・都心で1〜2億円の中古マンションを検討する方が、購入前に「いつ、何を、いくら確認すればよいか」を整理します。

目次

• 不動産取得税と固定資産税の違い
• 1億円でも購入価格だけでは計算できない理由
• 計算のイメージを仮の数字で見る
• 中古マンションの軽減制度で見ること
• 購入前に確認する資料
• 買ってよい条件と一度止まる条件

不動産取得税と固定資産税の違い

まず、二つを同じ箱に入れないことが大切です。

税金	いつ払うか	何に対してかかるか	イメージ
不動産取得税	購入後に一度	土地・建物を取得したこと	買ったときの一回限りの請求
固定資産税・都市計画税	所有しているあいだ毎年	毎年1月1日時点で持っている土地・建物	毎年続く維持費
登録免許税	登記をするとき	所有権移転や抵当権の登記	名義変更の手続き費用

たとえるなら、不動産取得税は「入会時に一度払う費用」、固定資産税は「会員でいるあいだ毎年払う会費」に近いです。

そのため、購入時の現金を考えるときは不動産取得税を一度の支出として置き、購入後の家計を見るときは固定資産税を毎年の支出として置きます。

1億円でも購入価格だけでは計算できない理由

東京都主税局の計算では、不動産取得税は次の考え方です。

不動産取得税 ＝ 課税標準額 × 税率

ここでいう課税標準額は、売買契約書に書かれた購入価格ではありません。原則として、固定資産課税台帳に登録された評価額をもとにします。

つまり、1億5,000万円で買う部屋でも、計算に使う評価額が1億5,000万円とは限りません。売買価格と評価額は、別の数字です。

固定資産課税台帳はどこで見られる？

固定資産課税台帳は、購入前の買主がインターネットで自由に閲覧できる資料ではありません。原則として、物件の所有者が確認するものです。

購入前は、売主側の仲介会社から次の資料を取り寄せて確認します。資料の名前は自治体によって少し違うことがあります。

資料	分かること	購入前の確認方法
固定資産評価証明書	土地・建物の評価額、課税標準額	売主が取得し、買主側へ共有してもらう
固定資産関係証明書・公課証明書	固定資産税・都市計画税の金額など	売主側の仲介会社へ依頼する
納税通知書・課税明細書	実際の税額、土地・建物ごとの内訳	売主が持っている最新のものを確認する

港区など東京23区の物件は、物件所在地を管轄する都税事務所で証明書の取得や台帳の閲覧を行います。所有者本人が申請するほか、委任状があれば代理人が申請できる場合もあります。購入前の買主が単独で取得するのではなく、売主側から資料を出してもらうのが良いでしょう。

なお、「閲覧」と「縦覧」は別の手続きです。閲覧は所有者が自分の物件を確認すること、縦覧は決められた期間に周辺の土地や建物と評価額を比べることです。縦覧も誰でも利用できるわけではありません。

建物の評価額とは何か

建物の評価額は、「そのマンションが市場でいくら売れるか」ではありません。固定資産税や不動産取得税を計算するために、自治体が決めたルールで算出する税金計算上の金額です。

たとえば、1億5,000万円で売られているマンションがあるとします。この1億5,000万円は、駅に近い、眺望が良い、人気がある、といった理由も含めた「市場での値段」です。

一方、建物の評価額は、税金を計算するために自治体が決める別の数字です。建物の種類、構造、広さなどをもとに計算します。売買価格と同じになるとは限りません。

中古車でいうと、実際にお店で売られている価格ではなく、税金を計算するための公的な査定額に近いものです。評価額が購入価格より低くても、「そのマンションに価値がない」という意味ではありません。

マンションでは、建物の評価額と、土地の持分（敷地のうち自分が持つ割合）の評価額を分けて計算します。さらに、軽減措置を使うと、評価額から一定額を引いた「課税標準額」が税金の計算に使われることがあります。

東京都では、2027年3月31日までに取得する場合、住宅の税率は3％、土地も原則3％です。税率とは、評価額などに掛ける割合のことです。

土地には、税金を計算するときの金額を半分にしてよい特例があります。ただし、中古住宅の軽減制度や土地の減額が使えるかどうかで、実際に払う税額は変わります。そのため、購入価格に3％を掛けただけでは税額は分かりません。

計算のイメージを仮の数字で見る

実際の物件の税額を、購入価格だけから正確に出すことはできません。ここでは仕組みを理解するため、仮の評価額で計算します。

建物の例

仮に、建物の評価額が2,000万円だったとします。

項目	仮の金額
建物の評価額	2,000万円
中古住宅の控除額	1,200万円と仮定
控除後の課税標準額	800万円
税率	3％
建物分の税額	約24万円

計算は、800万円 × 3％ ＝ 24万円です。

この例の1,200万円は、1997年4月1日以降に新築された中古住宅で、軽減制度の条件を満たす場合の控除額です。築年数や耐震条件などによって控除額は変わるため、すべての中古マンションにそのまま当てはまるわけではありません。

土地の例

土地の評価額が1,000万円、宅地の2分の1特例が使えると仮定すると、軽減前の計算は次のようになります。

1,000万円 × 1/2 × 3％ ＝ 15万円

ただし、自己居住用の中古住宅とその敷地では、土地について別の減額計算が入ることがあります。マンションでは敷地権の持分や専有面積も関係するため、15万円がそのまま納税額になるとは限りません。

このように、不動産取得税は「1億円 × 3％ ＝ 300万円」と単純に計算する税金ではありません。

中古マンションの軽減制度で見ること

東京都の案内では、個人が自分で住む中古住宅について、主に次の条件を確認します。

• 自分が住むための住宅であること
• 2026年4月1日以降の取得では、現況の床面積が原則40㎡以上240㎡以下であること
• 1982年1月1日以降に新築された住宅であること
• 1981年12月31日以前の住宅は、耐震基準に適合する証明があること

古いマンションだから必ず軽減対象外、という意味ではありません。耐震基準適合証明書などで条件を満たせる場合があります。ただし、証明書の種類や調査時期に条件があるため、契約前に確認が必要です。

中古住宅の建築年によって、建物の価格から控除できる額も変わります。1997年4月1日以降に新築された住宅は1,200万円、1989年4月1日から1997年3月31日までに新築された住宅は1,000万円など、段階的に定められています。

軽減制度は自動で反映されるとは限りません。東京都は、必要書類を添えて所管の都税事務所へ申告するよう案内しています。

購入前に確認する資料

ネットで「1億円なら税金はいくら」と検索するより、候補住戸の資料を確認する方が確実です。

確認するもの	何を見るか	なぜ必要か
固定資産評価証明書など	土地・建物の評価額、課税標準額	計算の出発点になるため
登記事項証明書	建築年月、床面積、敷地権	軽減条件や持分確認に使うため
耐震基準適合証明書など	旧耐震物件の証明の有無	古い物件の軽減条件を確認するため
売買契約書	取得日、売主、物件の表示	取得時期や対象不動産を確定するため
都税事務所の案内・納税通知書	納付時期、申告方法	請求を見落とさないため

購入価格1億5,000万円、ローン返済月45万円、管理費と修繕積立金月5万円の物件であれば、ローンと管理費だけで月50万円です。ここへ固定資産税、火災保険、駐車場などが加わります。不動産取得税は毎月ではありませんが、購入後に請求される可能性がある一度の支出として、手元資金に残しておきます。

買ってよい条件と一度止まる条件

買ってよい条件

• 購入価格ではなく、評価額をもとに税額を確認している
• 軽減制度の条件と、申告に必要な書類が分かっている
• 不動産取得税を払った後も、生活防衛資金を残せる
• 固定資産税、管理費、修繕積立金、ローンを毎月の家計に入れている
• 税制が変わった場合に備え、軽減額を過大に見込んでいない

一度止まる条件

• 「1億円だから税金は300万円」と購入価格だけで計算している
• 軽減制度が使えるか、建築年や床面積を確認していない
• 不動産取得税を払う時期と、いくら手元に残すかを決めていない
• 税金を払った後のローン・管理費・修繕積立金が家計に重い
• 売主側の資料がなく、評価額や耐震証明を確認できない

税額を当てるより、払った後に無理がないかを見る

不動産取得税は、購入価格に税率を掛けるだけの税金ではありません。評価額、建築年、床面積、耐震性、土地の持分、軽減申告の有無で変わります。

購入前に見る順番は、次のとおりです。

1. 購入価格とは別に、土地・建物の評価額を確認する
2. 自分で住む住宅か、床面積・建築年・耐震条件を確認する
3. 軽減制度を使うための書類と申告先を確認する
4. 不動産取得税を払った後の手元資金を計算する
5. 固定資産税など、購入後に毎年かかる費用と分けて家計へ入れる

候補物件が決まっている場合は、評価額や建築年など、確認できた資料をもとに購入時の現金と毎月の総住居費を分けて整理します。まだ候補が決まっていない場合は、税額を断定せず、購入価格以外に必要な現金を残す前提で予算を考えます。

税額の確定や申告の可否は、物件所在地を管轄する都税事務所へ確認してください。個別の税務判断が必要な場合は、税理士等の専門家への相談が必要です。

購入候補がある方は、税金だけでなく、ローン、管理費、修繕積立金、手元資金をまとめて確認する購入前の資金計画相談をご利用ください。

参考資料

• 東京都主税局「不動産取得税」
• 東京都主税局「不動産取得税の軽減制度に係るQ&A」
• 東京都主税局「不動産取得税の申告のご案内」
• 東京都主税局「不動産取得税税額計算ツール」
• 東京都主税局「固定資産の証明・閲覧」
• 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
• 東京都主税局「固定資産税の縦覧」

※税率・軽減制度・申告方法は取得日や物件所在地で変わることがあります。この記事は2026年9月22日に確認した東京都の公開資料をもとにした一般的な説明です。実際の税額は、対象物件の評価額と都税事務所の案内で確認してください。