1億円マンションの頭金はいくら？手付金のみ・1,000万円・2,000万円で比較

「1億円のマンションを買うなら、頭金はいくら必要ですか」

初めて高額なマンションを買う方から、よく聞かれる質問です。

先に答えると、頭金は多ければ多いほど安心、とは限りません。頭金を入れれば毎月の返済は下がりますが、手元の現金も減ります。購入後に現金が足りなくなれば、別の不安が増えてしまいます。

大切なのは、

いくら頭金を入れるかではなく、購入後にいくら現金を残すか

を先に決めることです。

この記事では、1億2,000万円の中古マンションを例に、手付金のみで進める場合と、そこへ追加の自己資金を入れる場合を比べます。数字は考え方を説明するための仮定例で、実際の借入条件や税金を約束するものではありません。

手付金は、通常は売買代金の一部に充当される

中古マンションでは、購入価格に対する頭金を大きく用意せず、契約時の手付金だけで進めるケースも少なくありません。手付金は売買契約のときに売主へ支払い、通常は決済時に売買代金の一部へ充当されます。

つまり、「手付金を払ったあと、頭金をもう一度同じだけ払う」という意味ではありません。ここでいう頭金は、手付金を含めて、購入価格に対して自己資金をどれだけ入れるかという意味で使います。

手付金の充当時期、解除時の扱い、残代金の金額は売買契約書で確認します。仲介手数料、登記費用、ローンの手数料、火災保険などの諸費用は、自己資金とは別に準備します。

1億2,000万円の物件で3つのケースを比べる

次の表は、購入価格1億2,000万円、返済35年、金利年1.0%、ボーナス返済なしという仮定です。手付金を含む自己資金をどれだけ入れるかを比べています。計算を比べやすくするため、諸費用や管理費は含めていません。

手付金を含む自己資金	借入額	ローン返済額の目安	考え方
手付金のみ （例：600万円）	1億1,400万円	月約32.2万円	追加の頭金を入れない
1,000万円	1億1,000万円	月約31.1万円	手付金を含む自己資金を増やす
2,000万円	1億円	月約28.2万円	返済は下がるが現金も減る

手付金のみのケースと比べて、自己資金を2,000万円まで増やすと月の返済は約4万円下がります。年間では約48万円です。

ただし、自己資金を2,000万円入れるため、購入後に残る現金は手付金のみのケースより約1,400万円少なくなります。返済を下げる効果と、手元資金を減らす影響を同じ表で見る必要があります。

手付金は5〜10％が目安。ただし、金額は交渉できることがある

手付金は物件価格の5〜10％程度と説明されることが多いですが、1〜2億円帯では金額が大きくなります。1億7,000万円なら5％で850万円、2億1,000万円なら1,050万円です。

5〜10％は、あくまでよく使われる目安で、法律で一律に決められた下限ではありません。特に中古マンションの個人間取引では、売主の事情、買主の融資状況、契約までのスピードなどによって、手付金を相談する余地があります。

実務では、買主の資金事情だけでなく、売主が「この買主なら契約を進めても大丈夫」と判断できる材料があるかが重要です。例えば、次のような情報です。

• 大手銀行の住宅ローン事前審査の承認通知
• 買主の勤務先、職種、役職などの説明
• 契約日や決済日の見通し
• 住宅ローン特約の内容と解除期限

弊社の取引では、1億7,000万円で手付金400万円、2億1,000万円で630万円、1億6,000万円で300万円で合意したケースがあります。いずれも一般的な割合をそのまま当てはめたものではなく、買主の信用力や契約条件を売主へ説明したうえでの個別交渉です。個別の取引条件は案件ごとに異なるため、同じ金額での合意を保証するものではありません。

ネット銀行の事前審査だけでは、売主側の安心材料になりにくいケースがあります。事前審査は一行で終わらせず、大手銀行を含めた承認状況を確認し、買主のプロフィールと合わせて説明できる状態にしておくと、手付金の相談材料になります。

手付金には、契約を簡単に取り消せないようにする役割もあります。買主の都合で契約を解除する場合に手付金を放棄する「手付解除」が定められることがあるため、手付解除の期限と、住宅ローン特約が使える期限は必ず分けて確認します。住宅ローン特約で解除できるかどうかは、承認された金融機関、借入予定額、審査期限、買主が必要な手続を行ったかによって変わります。

手付金を守る仕組みが必要かどうかは、まず「誰が売主か」で決まります。

• 不動産会社が自分で売主になる場合：法律上、一定額を超える手付金を受け取る前に、銀行などによる保全措置が必要です。
• 個人が売主になる場合：この法律上の保全措置が、金額だけを理由に自動で付くわけではありません。

不動産会社が売主で、まだ完成していない物件なら、手付金等が「物件価格の5％を超える」または「1,000万円を超える」ときが基準です。完成済みの物件なら、「物件価格の10％を超える」または「1,000万円を超える」ときが基準になります。

例えば、1億円の完成済み物件なら、10％は1,000万円です。1,000万円を超える手付金を求められた場合は、保全措置の方法が用意されているかを確認します。

契約前には、次の3点を担当者へ聞いてください。

1. 売主は不動産会社か、個人か
2. 手付金は売買代金へいつ充当されるか
3. 保全措置の対象なら、どの機関がどのように守るのか

手付金の金額は、物件価格だけでなく、売主の事情、買主の融資状況、契約条件によって変わります。分からないまま支払わず、重要事項説明書と売買契約書で確認しましょう。

諸費用もローンに含めると、月々はいくら変わるか

諸費用を現金で支払わず、住宅ローンに含められる商品もあります。ただし、すべての金融機関で利用できるわけではありません。対象になる費用、借入上限、金利、審査方法は金融機関ごとに違います。

例えば、購入価格1億2,000万円、諸費用600万円を次のように比べます。金利年1.0%、35年、ボーナス返済なしの仮定例です。

支払い方	借入額	ローン返済額の目安	購入時に現金で必要な金額
諸費用を現金で支払う	1億2,000万円	月約33.9万円	諸費用600万円 ＋ 手付金等
諸費用をローンに含める	1億2,600万円	月約35.6万円	手付金等のみ （利用条件を満たす場合）

諸費用600万円を借入に含めると、月の返済は約1.7万円増えます。35年間の単純な合計では約714万円分の返済になります。実際には金利や繰上返済、借入期間によって変わります。

現金を残せることはメリットですが、借入額が増えるため、金利上昇時の負担も大きくなります。「諸費用も借りられるから、手元資金は全部使ってよい」という意味ではありません。購入後に残す現金を先に決め、借入後の返済額を確認します。

また、融資手数料などローンを組むための費用自体を借入に含められるかは、金融機関によって扱いが異なります。事前審査の段階で、物件価格、諸費用、手付金、借入希望額を分けて伝え、正式な条件を確認してください。

頭金を入れすぎると、何が困るのか

マンションを買った後にも、まとまった支出はあります。

• 引っ越し、家具、カーテン、家電
• 固定資産税・都市計画税
• 管理費・修繕積立金
• 子どもの教育費や家族の支援
• 転職、独立、海外赴任など働き方の変化
• 室内設備の修理やリフォーム

頭金を多く入れて毎月の返済が下がっても、現金がほとんど残らなければ、急な支出に対応できません。財布の中身を全部使って、毎月の支払いだけ軽くするようなものです。

残す現金は、最低でも1年分を目安にする

一律の金額を決めることはできませんが、購入後も最低1年程度の生活費と住宅固定費を残すことを基本に考えます。

例えば、生活費が月45万円、住宅固定費が月10万円なら、1年分で660万円です。ここに、近い将来の教育費、引っ越し費用、事業資金など目的が決まっているお金を加えます。

この金額を残したうえで、諸費用を払い、残りを頭金に回します。

外資系勤務者は、賞与やRSUを頭金に使う前に確認する

賞与やRSUが多い場合、平均額だけで頭金を決めない方が安全です。

• 固定給与だけの月手取りはいくらか
• 賞与が少なかった年でも生活できるか
• RSUはいつ売却でき、税引き後にいくら残るか
• 転職すると失う報酬があるか

変動報酬を頭金に使うこと自体が悪いわけではありません。ただ、権利確定や株価に左右されるお金を、毎月の返済の前提にしないことが大切です。

経営者は、会社のお金を頭金に混ぜない

経営者の場合は、個人の預金と会社の運転資金を分けて考えます。

会社に利益が残っていても、採用、納税、仕入れ、投資に必要な資金かもしれません。会社のお金を個人の頭金として扱うと、住宅購入後に事業の選択肢が狭くなります。

個人で残す生活防衛資金と、会社で残す運転資金を確認してから頭金を決めます。

頭金を多く入れてよい条件

• 頭金を入れた後も、生活費と住宅固定費を1年程度残せる
• 諸費用、引っ越し、家具などの費用を別に確保している
• 金利3.0%で計算しても、生活費や貯蓄を大きく削らずに済む
• 変動報酬が少ない年でも返済を続けられる
• 数年以内に使う教育費や事業資金を別に確保している

頭金を減らす、または購入価格を下げる条件

• 頭金を入れると、購入後の現金がほとんど残らない
• 賞与やRSUがないと毎月の家計が赤字になる
• 銀行の融資上限を、そのまま購入上限にしている
• 管理費、修繕積立金、税金を足すと貯蓄ができない
• 転職、独立、育休などの収入変化を考えていない

「頭金0円」がいつも有利なわけでもない

頭金を入れないと、手元資金は残ります。一方で借入額が大きくなり、毎月の返済と利息は増えます。物件価格に対して借入割合が高い場合、金融機関によって金利や条件が変わることもあります。融資率や条件は、金融機関の正式な説明で確認してください。

つまり、頭金0円と2,000万円のどちらが正解かは、金利だけでは決まりません。

頭金を入れた後も、生活と将来の選択肢を守れるか

ここまで確認して初めて、頭金の金額を決められます。

Anseraの購入可能性・適正予算相談で整理すること

購入可能性・適正予算の相談では、年収や借入上限だけでなく、次の項目を同じ表にまとめます。

• 購入価格と頭金
• 諸費用と購入後に残す現金
• 安定した手取りと変動報酬
• 金利1.0%、2.0%、3.0%の返済額
• 管理費、修繕積立金、固定資産税などの総住居費
• 転職、独立、教育など今後の支出

「1億円のマンションを買えるか」だけでなく、「頭金をいくらにすれば、購入後も無理なく暮らせるか」を一緒に整理する相談です。

より詳しい月額負担の考え方は、1.5億円のマンションの総住居費をご覧ください。年収・賞与・RSUを含めた借入可能額の考え方は、1億円のマンションを買える年収は？で説明しています。

参考資料

• フラット35「融資率とは」（借入額と購入価額の割合について）
• フラット35「ご利用条件」（返済負担率などの条件）
• 遠鉄の分譲マンション「新築マンション購入時の手付金とは」（手付金の役割、相場、解除・ローン特約の一般的な説明。新築向けのため、中古取引では契約書を確認）

この記事の返済額は仮定例です。実際の金利、融資率、手数料、税額は、申込時点の金融機関と対象物件の資料で確認してください。