マンション購入の手付金はいくら？頭金との違い・支払時期・返金条件

マンション購入の手付金は、売買契約のときに売主へ支払い、通常は購入代金の一部になります。頭金とは別に、同じお金を二重に払うわけではありません。

金額は売買代金の5〜10％程度が目安とされますが、一律の下限ではなく、売主との合意で決まります。大切なのは、金額だけでなく「住宅ローンが出る前に払えるか」「契約をやめたら戻るのか」の2点です。

そこでこの記事では、「契約時に出ていくお金」「引渡し時に払うお金」「購入後に残すお金」を分けて見ていきます。毎月の支払いは、記事内の計算機でご自身の条件に変えて試せます。

購入価格と自己資金を変えて月々の負担を見たい方は、この記事内の購入予算試算をお試しください。連絡先不要で、物件ごとの管理費などを入れ替えて比較できます。

手付金と頭金の違いは「いつ払うか」と「何を指すか」

お金の名前	何のためのお金？	いつ用意する？
手付金	契約時に売主へ渡すお金。通常は購入代金の一部になる	売買契約時。住宅ローンの実行前に現金が必要になることがある
頭金	購入代金のうち、ローンを使わず自分で払う部分。手付金を含めて考える	手付金を先に払い、残りを引渡し時に払うなど、契約に沿って用意する
諸費用	仲介手数料、登記、ローン手数料など。購入代金とは別	支払先と時期が違うため、見積もりで確認する

中古マンションでは、購入価格に対する頭金を大きく用意せず、契約時の手付金だけで進めるケースも少なくありません。手付金は売買契約のときに売主へ支払い、通常は決済時に売買代金の一部へ充当されます。

つまり、「手付金を払ったあと、頭金をもう一度同じだけ払う」という意味ではありません。ここでいう頭金は、手付金を含めて、購入価格に対して自己資金をどれだけ入れるかという意味で使います。

手付金の充当時期、解除時の扱い、残代金の金額は売買契約書で確認します。仲介手数料、登記費用、ローンの手数料、火災保険などの諸費用は、購入代金とは別に必要です。現金で払うか、ローンに含められるかも確認します。

契約から購入後まで、お金を一本の線で見る

例として、次の条件で1億5,000万円の中古マンションを買うとします。実際のお客様の事例ではなく、説明用の仮定です。

• 預貯金：3,000万円
• 購入後に残したい現金：1,000万円
• 購入代金と諸費用に使う自己資金：合計2,000万円
• 諸費用：仮に750万円
• 住宅ローン：1億3,750万円
• 手付金：売主と500万円で合意したと仮定

この例では、支払いの流れを見やすくするため、諸費用750万円は引渡し時に全額払う設定です。実際には、契約時などに先払いする費用もあるため、支払先と期日を個別に確認します。手付金500万円は相場や交渉結果を約束する数字ではありません。

① 契約時：手付金500万円を支払う

預貯金3,000万円から500万円を支払い、残りは2,500万円です。

ここでは、住宅ローンはまだ振り込まれていない設定です。「借りられる予定のお金」と「今日支払える現金」を分けておくのがポイントです。

② 引渡し時：残りの購入代金と諸費用を払う

購入代金1億5,000万円のうち、500万円は手付金として支払済み。売主へ支払う残りは1億4,500万円です。

その残りを、ローン1億3,750万円と預貯金750万円で支払います。さらに、諸費用750万円を預貯金から払います。つまり、この日に預貯金から追加で使うのは合計1,500万円です。

③ 購入後：現金1,000万円が残る

3,000万円 − 手付金500万円 − 引渡し時の追加1,500万円 ＝ 1,000万円。

手付金500万円は、自己資金2,000万円の内側に入っています。2,000万円とは別に500万円を足すわけではありません。

一方、1,000万円残れば誰でも安心、という意味でもありません。生活費、教育費、引越し、今後の大きな支出に照らして決める数字です。また、必要なローンを借りられるかは、年収・既存の借入・物件・年齢などをもとに金融機関が審査します。

1億2,000万円の物件で3つのケースを比べる

ここでは物件価格を変えて、購入価格1億2,000万円で比較します。35年間ずっと金利年1.0%、元利均等返済、ボーナス返済なしという仮定です。手付金を含む自己資金をどれだけ入れるかを比べています。計算を比べやすくするため、諸費用や管理費は含めていません。

手付金を含む自己資金	借入額	ローン返済額の目安	考え方
手付金のみ （例：600万円）	1億1,400万円	月約32.2万円	追加の頭金を入れない
1,000万円	1億1,000万円	月約31.1万円	手付金を含む自己資金を増やす
2,000万円	1億円	月約28.2万円	返済は下がるが現金も減る

手付金のみのケースと比べて、自己資金を2,000万円まで増やすと月の返済は約4万円下がります。年間では約48万円です。

ただし、自己資金を2,000万円入れるため、購入後に残る現金は手付金のみのケースより約1,400万円少なくなります。返済を下げる効果と、手元資金を減らす影響を同じ表で見る必要があります。

現金を残したら、月々の負担はどうなる？

手付金以外にいつ、いくら現金が必要かは、購入諸費用の具体例で確認できます。

最初の1億5,000万円の購入例に戻ります。ローン1億3,750万円を、35年間ずっと年1.5％、元利均等返済、ボーナス払いなしと仮定すると、返済は月約42.1万円です。管理費・修繕積立金・税金の月割りなどを仮に7万円と置くと、住まいの支払いは合計約49.1万円になります。

現金を残せても、毎月の生活が苦しくなっては困ります。下の計算機で購入価格と自己資金を変えて、手元のお金と月々の負担を両方見てみましょう。数値は説明用の仮定です。ご自身の条件に入れ替えてください。

連絡先不要で、月々の負担を試す

この計算機は月々の目安を比べるものです。契約日ごとの資金不足や、融資の承認を判定するものではありません。

手付金は5〜10％が目安。ただし、金額は交渉できることがある

手付金は物件価格の5〜10％程度と説明されることが多いですが、1〜2億円帯では金額が大きくなります。1億7,000万円なら5％で850万円、2億1,000万円なら1,050万円です。

5〜10％は、あくまでよく使われる目安で、法律で一律に決められた下限ではありません。特に中古マンションの個人間取引では、売主の事情、買主の融資状況、契約までのスピードなどによって、手付金を相談する余地があります。

実務では、買主の資金事情だけでなく、売主が「この買主なら契約を進めても大丈夫」と判断できる材料があるかが重要です。例えば、次のような情報です。

• 大手銀行の住宅ローン事前審査の承認通知
• 買主の勤務先、職種、役職などの説明
• 契約日や決済日の見通し
• 住宅ローン特約の内容と解除期限

弊社の取引では、1億7,000万円で手付金400万円、2億1,000万円で630万円、1億6,000万円で300万円で合意したケースがあります。いずれも一般的な割合をそのまま当てはめたものではなく、買主の信用力や契約条件を売主へ説明したうえでの個別交渉です。個別の取引条件は案件ごとに異なるため、同じ金額での合意を保証するものではありません。

手付金を少なくできれば、それで購入費用が安くなるわけではありません。契約時に支払わなかった分は、その後の購入代金として必要になります。相談する意味は「何万円に減らせるか」だけでなく、売主との条件と、自分のお金の準備がかみ合うかを確認することです。

ネット銀行の事前審査だけでは、売主側の安心材料になりにくいケースがあります。事前審査は一行で終わらせず、大手銀行を含めた承認状況を確認し、買主のプロフィールと合わせて説明できる状態にしておくと、手付金の相談材料になります。

契約をやめたら、手付金は返ってくる？

「ローンが通らなかったから、必ず返ってくる」とは限りません。何を理由に、いつ解除するかで扱いが変わります。

状況	手付金の扱いと、先に確認すること
そのまま購入する	通常は購入代金へ充当。残代金の計算に入れる
買主の都合でやめたい	手付解除ができる段階なら、支払った手付金を放棄して解除する。契約の期限と、相手が契約を実行する行動に着手しているかを確認する
予定したローンを借りられない	住宅ローン特約の条件を満たし、定められた手続で解除できれば、支払済みのお金が返る扱いになる。契約書で確認する
手付解除ができる段階を過ぎた	手付金を諦めるだけで終われるとは限らない。違約金など、別の負担が生じる場合がある

たとえば、手付金500万円を払ったあとに「別の物件の方がよかった」と思っても、500万円が戻る前提では動けません。一方、住宅ローン特約で解除できる場合と、気が変わった場合は別です。

住宅ローン特約とは、予定した融資を受けられなかった場合の契約解除などを定める取り決めです。対象の銀行・借入額・申込みや通知の期限、減額承認時の扱いを確認します。必要書類を出さなかった場合などは、特約を使えないことがあります。手付解除とローン特約の期限は別々に控えておきましょう。不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引」

高額な手付金は、売主と保全措置を確認する

手付金を守る仕組みが必要かどうかは、まず「誰が売主か」で決まります。

• 不動産会社が自分で売主になる場合：法律上、一定額を超える手付金を受け取る前に、銀行などによる保全措置が必要です。
• 個人が売主になる場合：この法律上の保全措置が、金額だけを理由に自動で付くわけではありません。

不動産会社が売主で、まだ完成していない物件なら、手付金等が「物件価格の5％を超える」または「1,000万円を超える」ときが基準です。完成済みの物件なら、「物件価格の10％を超える」または「1,000万円を超える」ときが基準になります。

例えば、1億円の完成済み物件なら、10％は1,000万円です。1,000万円を超える手付金を求められた場合は、保全措置の方法が用意されているかを確認します。

契約前には、次の3点を担当者へ聞いてください。

1. 売主は不動産会社か、個人か
2. 手付金は売買代金へいつ充当されるか
3. 保全措置の対象なら、どの機関がどのように守るのか

手付金の金額は、物件価格だけでなく、売主の事情、買主の融資状況、契約条件によって変わります。分からないまま支払わず、重要事項説明書と売買契約書で確認しましょう。

諸費用もローンに含めると、月々はいくら変わるか

諸費用を現金で支払わず、住宅ローンに含められる商品もあります。ただし、すべての金融機関で利用できるわけではありません。対象になる費用、借入上限、金利、審査方法は金融機関ごとに違います。

例えば、購入価格1億2,000万円、諸費用600万円を次のように比べます。金利年1.0%、35年、ボーナス返済なしの仮定例です。

支払い方	借入額	ローン返済額の目安	購入時に現金で必要な金額
諸費用を現金で支払う	1億2,000万円	月約33.9万円	諸費用600万円 ＋ 手付金等
諸費用をローンに含める	1億2,600万円	月約35.6万円	手付金等のみ （利用条件を満たす場合）

諸費用600万円を借入に含めると、月の返済は約1.7万円増えます。35年間の単純な合計では約714万円分の返済になります。実際には金利や繰上返済、借入期間によって変わります。

現金を残せることはメリットですが、借入額が増えるため、金利上昇時の負担も大きくなります。「諸費用も借りられるから、手元資金は全部使ってよい」という意味ではありません。購入後に残す現金を先に決め、借入後の返済額を確認します。

また、融資手数料などローンを組むための費用自体を借入に含められるかは、金融機関によって扱いが異なります。事前審査の段階で、物件価格、諸費用、手付金、借入希望額を分けて伝え、正式な条件を確認してください。

残す現金は、購入後の支出から決める

頭金を入れて毎月の返済が下がっても、急な支出に対応する現金は必要です。生活費とローン返済・管理費などを含む住居費に加え、引越し・家具、教育、設備の修理など、近いうちに使うお金を分けておきましょう。

例えば、生活費と住居費の合計が月55万円なら、12か月分は660万円です。ここに予定している大きな支出を加えて考えます。12か月は安全側に確認するための例であり、全員に共通する最低条件ではありません。収入の安定性や家族構成も踏まえて決めます。

賞与・RSU・事業資金を頭金に使う前に

賞与やRSU（勤務先から受け取る株式）は受取額や時期が変わります。固定給与だけでも毎月返済できるかを先に確認してください。経営者は会社の運転資金と個人の預金を分け、納税や事業に必要なお金を頭金に入れないようにします。

頭金を増やすか、現金を残すか

頭金を増やしてよい	減らすか購入価格を見直す
生活費・住居費と近く必要な大きな支出を残せる	頭金を入れると現金がほとんど残らない
金利上昇や収入減でも毎月の支払いを続けられる	賞与やRSUがないと家計が赤字になる
諸費用・引越し費用は別に用意できる	管理費・修繕積立金・税金を足すと貯蓄できない

頭金を入れなければ手元資金は残りますが、借入額と利息は増えます。借入割合によって銀行の条件も変わるため、「0円が得」と決めず、月々の支払いと残る現金を両方見てください。

相談すると、どんな返答が届く？

以下は返答の内容をイメージしていただくための例です。実際のお客様への回答や、融資・契約条件の約束ではありません。

質問例：

1億5,000万円くらいで探しています。預金は3,000万円ありますが、1,000万円は残したいです。手付金を払っても大丈夫でしょうか？

返答例：

まず、購入代金と諸費用に使えるお金は合計2,000万円として整理しましょう。諸費用を750万円と置くと、購入代金に使う分は1,250万円、必要なローンは1億3,750万円です。

手付金はこの1,250万円の一部になります。ただし、先に支払う必要があるため、売主が希望する手付金の額と支払日、銀行から融資を受ける日を確認します。

次に確認したいのは、候補物件の諸費用見積もりと、銀行の借入条件です。物件がまだ決まっていなければ、まず購入価格の目安から整理できます。現金1,000万円を残すことと、毎月の支払いに無理がないことは、別々に確認しましょう。

相談文はうまくまとめなくて大丈夫です。「手付金の支払い時期が不安」「頭金を入れるか残すか迷う」など、今気になっていることを一つ教えてください。

私の条件で、現金の段取りを相談する

相談は無料です。最初の返信は2営業日以内にメールでお送りします。購入の仲介を正式にご依頼いただいた場合は、成約時に仲介手数料がかかります。金額・条件は正式なご依頼前にご案内します。

より詳しい月額負担の考え方は、1.5億円のマンションの総住居費をご覧ください。年収・賞与・RSUを含めた借入可能額の考え方は、1億円のマンションを買える年収は？で説明しています。

参考資料

• 三井住友銀行「住宅ローンの本審査に必要な書類」（融資実行から残代金の支払い・引渡しまでの流れ）
• 三井住友銀行「諸費用も含めて住宅ローンを申し込むことはできますか？」（諸費用を借りる場合の確認）
• フラット35「融資率とは」（借入額と購入価額の割合について）
• フラット35「ご利用条件」（返済負担率などの条件）
• 遠鉄の分譲マンション「新築マンション購入時の手付金とは」（手付金の役割、相場、解除・ローン特約の一般的な説明。新築向けのため、中古取引では契約書を確認）

この記事の返済額は仮定例です。実際の金利、融資率、手数料、税額は、申込時点の金融機関と対象物件の資料で確認してください。