50年住宅ローンで1〜2億円のマンションを買ってよい？月額より先に見る3つの数字

「金利も物件価格も上がるなら、今のうちに買った方がいい」。最近、そう感じている方は少なくないと思います。

2026年9月5日の産経新聞の記事では、住宅購入を急ぐ若い世代と、40年・50年の超長期住宅ローンを選ぶ動きが紹介されました。50年ローンなら月々の返済額は下がります。1〜2億円帯でも、いままで予算に届かなかった物件が急に近く見えるはずです。

ただ、先に結論をお伝えすると、月々の返済額を下げるためだけに50年を選ぶのはおすすめしません。

確認したいのは、月額だけではなく、総利息、10年後・20年後の残債、そして収入が下がった後も返せるか。この3つです。50年という期間が悪いのではありません。長く借りる理由と、途中で残債を減らす計画があるかどうかが大切です。

1億5,000万円を借りると、月々はいくら変わるか

1億8,000万円のマンションを購入し、自己資金3,000万円、借入額1億5,000万円と仮定します。

次の数字は、元利均等返済、ボーナス返済なし、金利が全期間変わらないという単純な試算です。融資手数料、保証料、団体信用生命保険の上乗せなどは含みません。実際の借入条件を示すものではありません。

金利1.0％の場合

返済期間	毎月の返済額	総利息
35年	約42.3万円	約2,784万円
40年	約37.9万円	約3,206万円
50年	約31.8万円	約4,067万円

35年から50年へ延ばすと、毎月の返済は約10.6万円下がります。一方、総利息は約1,283万円増えます。

月10万円以上の差は大きいです。けれど、その差を見て「予算を上げられる」と考える前に、残債も見てください。

10年後の残債は、約1,333万円多く残る

同じ1億5,000万円、金利1.0％の試算では、10年後の残債は次のようになります。

返済期間	10年後の残債	20年後の残債
35年	約1億1,235万円	約7,075万円
50年	約1億2,568万円	約9,880万円

50年ローンは月々の返済が軽い分、元金の減り方もゆっくりです。10年後に住み替えるなら、35年より約1,333万円多く残ります。

売却価格が十分に高ければ問題ありません。ただし、仲介手数料などの売却費用もかかります。買った価格と同じ金額で売れれば大丈夫、とは限りません。

酒井の判断　50年ローンを見るとき、私は「完済まで住むか」より先に、10年後にいくら残っているかを確認します。30代、40代は、転職、独立、子どもの進学、海外赴任などで住み替えが起こり得るからです。月額が払えることと、売りたいときに動けることは別です。

金利3.0％でも持ち続けられるか

金利3.0％になると予測しているわけではありません。Anseraでは、想定以上に金利が上がった場合も保有できるかを見るため、参考として3.0％まで確認します。

同じ1億5,000万円の借入を、金利別に比べます。

金利	35年の月額	50年の月額	50年の総利息
1.0％	約42.3万円	約31.8万円	約4,067万円
2.0％	約49.7万円	約39.6万円	約8,741万円
3.0％	約57.7万円	約48.3万円	約1億3,978万円

3.0％・50年の単純試算では、月額は1.0％時より約16.5万円上がります。そして総利息は借入元金に近い水準になります。

ここで見たいのは「3.0％なら絶対に損」という話ではありません。管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場代も加えた総保有コストを、それでも払えるかです。

50年ローンを検討できる条件

50年ローンには、手元資金を残しやすいという利点があります。頭金を入れすぎず、事業資金や生活予備費、資産運用資金を確保するために、あえて借入期間を長くする考え方はあります。

Anseraでは、次の条件が揃うかを確認します。

• 35年では買えないからではなく、手元資金を残す目的が明確
• 毎月下がった分を、生活費の膨張ではなく貯蓄や繰上返済へ回せる
• 10年後・20年後の残債と、売却時の価格を保守的に比較している
• 金利2.0％、3.0％でも総保有コストを負担できる
• 退職、転職、独立、育児などで片方の収入が下がっても返済できる
• 完済年齢ではなく、収入が下がる時期までに残債をどう減らすか決めている

ペアローンは「二人とも今の収入が続く」で置かない

ペアローンで借入額を増やす場合、二人の収入を最大限使えば購入できる物件は増えます。ただし、出産、育児、介護、転職、海外赴任などで、どちらかの収入が一時的に下がることがあります。

見るべきなのは、二人でいくら借りられるかだけではありません。

• 一方の収入が減った期間も支払えるか
• 団体信用生命保険の保障範囲を理解しているか
• 持分と負担割合が合っているか
• 住み替えや離婚など、共同で売却判断が必要になる場面を想定しているか

購入時に少し話しにくい項目ほど、先に整理しておいた方が安全です。

賞与・RSUを毎月返済の前提にしすぎない

外資系勤務者などの給与所得者は、直近の年収を基本に見ます。ただし、賞与やRSUなど変動報酬の比率が高い場合は、過去2〜3年の実績も確認します。

変動報酬が多かった年の収入を、そのまま50年間続く前提にはしません。毎月の固定給与で住宅費の土台をつくり、賞与やRSUは繰上返済や資産形成へ回せる余地を残します。

経営者の場合は、原則として直近3期程度の所得・決算内容を確認します。会社の運転資金と個人の頭金を混ぜず、購入後も最低1年程度の生活費・住宅固定費を残せるかを見ます。

見送った方がよい条件

• 50年にしないと、毎月の総住居費が家計に収まらない
• 月額が下がった分だけ物件価格を上げようとしている
• 金利上昇時の返済額を確認していない
• 10年後の残債が、保守的な売却価格を上回る
• 賞与・RSU・二人分の収入が長期間続くことを前提にしている
• 定年後も大きな残債があるのに、返済原資を決めていない
• 「今買わないと、もう買えない」という焦りが購入理由になっている

今買うかどうかと、50年で借りるかは分けて考える

金利や物件価格が上がる局面では、早く買うことが合理的な場合もあります。一方、待った方がよい方もいます。

大切なのは、「今買うか」「どの物件を買うか」「何年で借りるか」を一つの勢いで決めないことです。

物件価格が買ってよい範囲にあるか。管理・修繕に問題がないか。10年後に売れる条件があるか。そこまで確認して初めて、35年、40年、50年のどれが資金計画に合うかを選べます。

ローンと手元資金を整理する

Anseraの購入診断では、金融機関の融資上限ではなく、購入後の生活費、住宅費、手元資金、金利上昇、売却時の残債を一つに並べます。

50年ローンを使う場合も、「借りられる期間が長いから」ではなく、その期間を選ぶ理由と途中の出口を整理します。

1億円の住宅ローンと年収・RSUの考え方では、変動報酬を含む予算判断を詳しく説明しています。ローン以外の支出を含めたい方は、1.5億円のマンションの総住居費もご覧ください。

参考資料と試算条件

• 産経新聞「金利上昇、住宅購入急ぐ若者…超長期ローンに返済リスクも」
• リクルート「2024年首都圏新築マンション契約者動向調査」
• 不動産経済研究所「マンション市場動向」

本記事の返済額は、借入額1億5,000万円、元利均等返済、ボーナス返済なし、各金利が全期間変わらない条件で計算し、表の表示単位に合わせて四捨五入しています。融資手数料、保証料、団体信用生命保険、繰上返済は含みません。利用できる返済期間、適用金利、完済時年齢などは金融機関と申込人により異なります。