住宅ローン1億円、月々いくら？管理費・税金も含めて購入予算を考える

「住宅ローンを1億円借りると、月々いくらですか？」

35年で返すと仮定すると、金利が年1.0％ならローン返済は月約28.2万円、年2.0％なら約33.1万円、年3.0％なら約38.5万円です。ただし、これはローンだけの金額です。マンションを買うと、管理費、修繕積立金、固定資産税なども続きます。

たとえば、ローン以外の費用が月9万円なら、住まいにかかるお金は月約37.2万〜47.5万円。今の家賃が40万円だからといって、「ローンが28.2万円なら余裕がある」とは言い切れません。

ここで知りたいのは、他人の平均ではなく「自分が考えている物件と借り方なら、希望する月額に収まるか」です。年収だけでは決まりません。同じ年収でも、自己資金、家族構成、毎月の生活費、賞与やRSUの割合によって、無理なく買える価格は変わります。

まず、物件価格と借入額を分ける

「1億円のマンションを買う」と「1億円の住宅ローンを借りる」は別の話です。1億円の物件を買い、購入代金に2,000万円の自己資金を使うなら、借入は8,000万円。一方、1億2,000万円の物件に2,000万円を使えば、借入は1億円です。購入時には諸費用もかかるため、その支払い方法も別に確認します。

金融機関が貸す金額と、購入後も無理なく返せる金額は同じではありません。Anseraでは、安定的な手取りで毎月の総住居費を負担できるか、変動報酬がなくても保有できるか、金利が上がった仮定でも生活と資産形成を続けられるかを確認します。

1億円の住宅ローン返済額を金利別に見る

以下は、1億円を35年、元利均等返済、ボーナス払いなしで借り、表に書いた金利が35年間変わらないと仮定した概算です。元利均等返済とは、元金と利息を合わせた毎月の返済額が原則同じになる返し方です。

仮定する金利	ローン返済	ローン以外が月9万円の場合の合計
年1.0％	月約28.2万円	月約37.2万円
年2.0％	月約33.1万円	月約42.1万円
年3.0％	月約38.5万円	月約47.5万円

月9万円は、管理費、修繕積立金、固定資産税・保険などをまとめた説明用の仮定です。どの物件も9万円という意味ではありません。候補の管理資料、税額の分かる売主資料、保険の見積りに置き換えてください。駐車場を使う場合はそれも足します。

年1.0％と3.0％では、ローンの月返済額に約10.3万円の差が出ます。ただし、年3.0％になると予測しているわけではありません。また、変動金利で将来の金利が変わっても、実際の毎月の支払いがこの表どおり直ちに変わるとは限りません。返済額の見直し方は銀行の商品によって異なります。この表は、金利の違いが家計にどれほど響くかを比べるための目安です。

「毎月40万円まで」なら、どこを見る？

仮に、住まいに払いたい上限が月40万円で、ローン以外の費用が月9万円なら、ローンに使えるのは月31万円です。上の例では年1.0％なら範囲内ですが、年2.0％なら上限を超えます。「金利は上がらないはず」と決めつけず、借入額を抑える、物件価格を見直す、毎月の上限を家計から確かめる、といった選択肢を比べます。

連絡先不要で、自分の購入後の月額を試す。物件価格、購入に使う自己資金、毎月の支払い希望額を入力し、金利や管理費・税金の仮定を候補物件に合わせて直せます。この計算機は銀行の審査ではなく、借りられる金額や購入可否を保証するものでもありません。

酒井の判断　審査に通るかを気にする方は多いのですが、私は「通った後も、この家計を続けたいと思えるか」を先に確認します。住宅費のために転職や独立を諦める状態なら、借入額を一段下げる余地があります。

年収ではなく、安定的な手取りから逆算する

返済可能額は、次の順で置きます。

総住居費上限 ＝ 安定的な月手取り − 生活費 − 年間支出の月割り − 維持したい資産形成額 − 予備費

例えば、安定的な月手取り150万円、生活費45万円、年間支出240万円の月割り20万円、資産形成30万円、予備費10万円なら、総住居費上限は月45万円です。

この家計では、ローン1億円・年3.0％と維持費9万円を合わせた月約47.5万円は上限を超えます。年1.0％の月約37.2万円なら範囲内ですが、金利上昇時の調整余地が必要です。これは一律の年収基準ではなく、判断方法を示す仮定例です。

より詳しい家計の置き方は、1.5億円のマンションの総住居費で説明しています。

賞与・RSUは「ある前提」にしない

給与所得者は直近の年収を基本にします。ただし、賞与・RSU等の変動報酬の比率が高い場合は、過去2〜3年の実績も確認します。

確認したいのは、平均額だけではありません。

• 固定給与だけの月手取り
• 変動報酬が少なかった年の実績
• 権利確定や売却に条件がある報酬か
• 税引き後に実際に使える金額
• 転職時に失う報酬があるか

変動報酬は繰上返済や資産形成へ使えます。しかし、毎月の返済が変動報酬なしでは成立しない設計は慎重に考えます。

経営者は会社資金と個人資金を分ける

経営者については、原則として直近3期程度の所得・決算内容を確認します。会社の運転資金を、個人の住宅購入に使える自己資金として扱いません。

利益が出ていても、今後の採用、納税、投資、借入返済に必要な資金があります。個人で残す生活防衛資金と、会社で残す運転資金を分けてから、頭金と借入額を決めます。

頭金を増やす前に、購入後の現金を決める

借入を減らすために頭金を増やしても、購入後の現金が薄くなれば安全とは限りません。Anseraでは一律の金額を置きませんが、最低でも1年程度の生活費と住宅固定費を残すことを基本にします。

教育、独立、事業投資、親への支援など、近い将来に使う資金は頭金と分けます。

1億円を借りてもよい条件

• 固定給与など安定収入で総住居費を負担できる
• 賞与・RSUが少ない年でも家計が赤字にならない
• 金利3.0％のストレステストで資産形成を続けられる
• 購入後に最低1年程度の生活・住宅固定費を残せる
• 経営者は会社の運転資金と個人資金を分けている

借入額を下げる・見送る条件

• 金融機関の融資上限を、そのまま購入上限にしている
• 賞与やRSUを毎年住宅費へ充てないと成立しない
• 金利上昇時に生活費や必要な貯蓄を削る必要がある
• 頭金を入れた後の手元資金が決まっていない
• 管理費や修繕積立金の増額を試算していない

ローン・資金計画を、購入前に相談する

Anseraの購入相談では、借入可能額を増やすことだけを目的にしません。固定収入、変動報酬、手元資金、金利上昇、物件の維持費を並べ、どの借入条件なら買ってよいかを整理します。候補物件がまだ決まっていなくても、資金計画の段階から相談できます。まず匿名で試算し、迷った点だけ担当者に聞いてください。最初の返信は2営業日以内にメールでお送りします。

購入後の費用はローンだけではありません。候補物件が決まったら、買付前・契約前に確認する管理資料から、将来負担も確認してください。

参考資料

• 住宅金融支援機構「借入希望金額から返済額を計算」（住宅ローン返済額の概算確認）
• 三菱UFJ銀行「マンション購入にかかる費用」（購入時と購入後の費用確認）
• 金融庁「資産形成の基本」（家計管理とライフプランを踏まえた資産形成）

記事中の概算は判断の入口です。融資条件は申込時点の金融機関の正式回答で確認します。