1億円の住宅ローンはいくらの年収なら無理がない？賞与・RSUを含む判断方法

「年収がいくらあれば、1億円の住宅ローンを組んでよいですか」。よくある質問ですが、年収だけで答えを出すのは危険です。

金融機関が1億円を貸すかどうかと、家計が1億円を無理なく返し続けられるかは別の判断です。特に外資系勤務者の賞与やRSU、経営者の所得は、直近年だけを見ても安定性が分かりません。

Anseraでは、安定的な手取りで毎月の総住居費を負担できるか、変動報酬がなくても保有できるか、金利3.0％でも生活と資産形成を続けられるかを確認します。

この記事の返済額は、元利均等返済・35年・ボーナス返済なしの仮定例です。実際の融資可否、適用金利、税額は金融機関と対象物件の条件で確認してください。

1億円の住宅ローン返済額を金利別に見る

年1.0％と3.0％では、月返済額に約10.3万円の差が出ます。ただし、年3.0％になると予測しているわけではありません。想定以上に上昇した場合でも、無理なく保有できるかを見るストレステストです。

ここへ管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、駐車場等を加えます。仮にローン以外が月9万円なら、年3.0％時の総住居費は月約47.5万円です。

酒井の判断　審査に通るかを気にする方は多いのですが、私は「通った後も、この家計を続けたいと思えるか」を先に確認します。住宅費のために転職や独立を諦める状態なら、借入額を一段下げる余地があります。

返済可能額は、次の順で置きます。

総住居費上限＝安定的な月手取り − 生活費 − 年間支出の月割り − 維持したい資産形成額 − 予備費

例えば、安定的な月手取り150万円、生活費45万円、年間支出240万円の月割り20万円、資産形成30万円、予備費10万円なら、総住居費上限は月45万円です。

この家計では、ローン1億円・年3.0％と維持費9万円を合わせた月約47.5万円は上限を超えます。年1.0％の月約37.2万円なら範囲内ですが、金利上昇時の調整余地が必要です。これは一律の年収基準ではなく、判断方法を示す仮定例です。

より詳しい家計の置き方は、1.5億円のマンションの総住居費で説明しています。

給与所得者は直近の年収を基本にします。ただし、賞与・RSU等の変動報酬の比率が高い場合は、過去2〜3年の実績も確認します。

確認したいのは、平均額だけではありません。

変動報酬は繰上返済や資産形成へ使えます。しかし、毎月の返済が変動報酬なしでは成立しない設計は慎重に考えます。

経営者については、原則として直近3期程度の所得・決算内容を確認します。会社の運転資金を、個人の住宅購入に使える自己資金として扱いません。

利益が出ていても、今後の採用、納税、投資、借入返済に必要な資金があります。個人で残す生活防衛資金と、会社で残す運転資金を分けてから、頭金と借入額を決めます。

借入を減らすために頭金を増やしても、購入後の現金が薄くなれば安全とは限りません。Anseraでは一律の金額を置きませんが、最低でも1年程度の生活費と住宅固定費を残すことを基本にします。

教育、独立、事業投資、親への支援など、近い将来に使う資金は頭金と分けます。

Anseraのローン・資金計画診断では、借入可能額を増やすことだけを目的にしません。固定収入、変動報酬、手元資金、金利上昇、物件の維持費を並べ、どの借入条件なら買ってよいかを整理します。

購入後の費用はローンだけではありません。候補物件が決まったら、買付前・契約前に確認する管理資料から、将来負担も確認してください。

記事中の概算は判断の入口です。融資条件は申込時点の金融機関の正式回答で確認します。