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親から資金援助を受けて1〜2億円のマンションを買う。贈与・名義・手元資金はどう決める？
親の援助で1〜2億円のマンションを買う前に。贈与・名義の確認方法から、1.5億円購入後の月額負担と残す現金まで整理します。
「親が1,000万円出してくれるなら、希望していた1億5,000万円のマンションに届くかもしれない」。それは心強い話です。でも、援助額をそのまま購入予算に足す前に、決めておきたいことがあります。
結論から言うと、順番は「親のお金をどう受け取るか」「誰の名義で買うか」「購入後に自分たちの現金をいくら残すか」です。税金の優遇を使えても、月々の支払いが苦しくなるなら、その物件は買ってよい価格とは言えません。
まず「もらう・借りる・親も所有する」を分ける
親からお金を出してもらう方法は、一つではありません。
| 方法 | お金と住まいの関係 | 最初に確認すること |
|---|---|---|
| もらう | 親から子への贈与 | 贈与税の特例を使えるか。受け取る人と住宅の名義は合っているか |
| 借りる | 子が親へ返済する | 返す時期・金額を決め、実際に返済できるか |
| 親も所有する | 親が購入資金を出し、住まいの持分を持つ | 誰がどれだけ所有するか、将来売るときに誰の同意が必要か |
では、どれを選ぶのでしょうか。親が返済を求めず、子が自分の住まいとして所有するなら、まず「贈与」の条件を確認します。親が後で資金を必要とし、子が毎月返せるなら「借りる」方法もありますが、その返済も住宅ローンに加わる負担です。親も資産として所有したいなら「共有」が候補になります。ただし、将来の売却や親の相続のときまで考えて持分を決める必要があります。
どれが得かを一律には決められません。「返さなくてよいお金なのか」「家は誰のものにするのか」を親子で先に話し、その内容に合わせて税務と融資を確認する順番です。親も所有する場合は、住宅ローンの条件も金融機関に確かめます。
「親から借りたことにしておこう」と言葉だけで決めるのは危険です。国税庁は、返済能力や実際の返済状況から貸し借りと認められる場合がある一方、「余裕ができたら返す」といった曖昧な約束は贈与として扱われる場合があると説明しています。親子間でも、返済できる計画と記録を残しましょう。また、無利子などの場合は利息に相当する利益が贈与として扱われる場合もあります。金額が大きいときは、返済条件や利率を税理士へ確認しておく方が安全です。
贈与なら、1,000万円まで誰でも非課税？
いいえ。2026年10月時点の制度では、親や祖父母から自分が住む家の購入資金をもらう場合、条件を満たせば、受け取る人につき最大1,000万円まで贈与税がかからない特例があります。ただし、1,000万円は所定の性能を証明できる「省エネ等住宅」の上限です。それ以外の対象住宅の上限は500万円です。建物が新しそうだから1,000万円、とは判断できません。
確認する点は、主に次の四つです。
- 誰から誰へ渡すか。自分の親・祖父母からの贈与が対象で、配偶者の親から自分への贈与は原則として対象外です。
- 誰が住み、誰が所有するか。受け取った本人がその住まいの所有者、または共有持分の所有者になる必要があります。
- 住宅と受け取る人が条件を満たすか。受け取る人の贈与を受けた年の合計所得金額は、原則2,000万円以下である必要があります。登記簿上の床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅では1,000万円以下です。住宅の築年・耐震性、入居時期などにも条件があります。
- いつ受け取り、何に使い、いつ申告するか。対象は2026年12月31日までの贈与で、原則として翌年3月15日までに購入資金に充てます。特例を使うには、税額がゼロでも贈与税の申告が必要です。
ここでいう「所得」は、額面年収や手取り額ではありません。給与だけの人なら、賞与を含む額面年収から、国が決めた「給与所得控除」を引いた金額が目安です。例えば額面年収2,100万円なら、給与だけの場合の所得は約1,905万円です。副業など給与以外の所得があれば、それも含めて確認します。所得が基準内でも、住宅や入居時期の条件を満たさなければ、この特例は使えません。
例えば父から600万円、祖母から400万円を受け取っても、非課税枠が二人分に増えるわけではありません。枠は渡す人ごとではなく、受け取る人ごとに数えます。また、買った後の住宅ローン返済に充てる贈与は、この特例の対象にはなりません。
制度の適用を前提に振り込みを進める前に、購入する住戸の資料と受け取る人の条件を、税理士または税務署に確認してください。
「省エネ等住宅」は、広告の一言では決めない
物件広告に「省エネ」「断熱」と書いてあっても、それだけで贈与の非課税枠が1,000万円になるとは限りません。「省エネ等住宅」という名前ですが、国税庁が定める省エネ・耐震・バリアフリーのいずれかの基準に合う場合が対象です。贈与税の申告で、その性能を証明する書類を出せるかが重要です。中古マンションでも、建物の条件と証明書類を確認します。
仲介会社には、次のように聞いてみてください。
「この住戸で住宅取得資金贈与の1,000万円枠を検討しています。対象になる性能を示す住宅性能証明書や、条件に合う建設住宅性能評価書などはありますか。ない場合、取得前後に証明できる見込みはありますか」
「住宅性能証明書」は、家が必要な性能を満たすことを示す書類です。「建設住宅性能評価書」は、建物の性能について第三者が評価した書類です。どの書類が使えるか、取得できる時期や費用は住戸ごとに違います。SUUMOなどの掲載画面だけで決めず、書類の有無を仲介会社に確認し、特例の適用は税理士・税務署に確認しましょう。書類を用意できなければ、最初から1,000万円枠を前提に予算を広げないことが大切です。
名義は「とりあえず夫だけ」でもいい？
名義は、家についている名前札のようなものです。お金を出した人と名前札の持ち主が食い違うと、思わぬ贈与の問題が生じることがあります。
例えば、妻が自分の親から購入資金をもらうのに、マンションを夫の単独名義にする場合です。妻が所有者にならなければ、妻は住宅取得資金贈与の特例を使えません。夫婦がそれぞれお金を出す場合も、実際の負担割合と登記する所有割合を合わせて考える必要があります。
ここは契約直前に慌てて決めるところではありません。親から誰へ渡すか、夫婦それぞれの自己資金とローン負担はいくらかを紙に書き、金融機関と税理士・登記を担当する専門家に事前に確認しましょう。
1.5億円のマンションなら、援助後にいくら残る？
数字を置いてみます。以下は考え方を示す仮の例で、融資承認や税額を示すものではありません。
- 物件価格：1億5,000万円
- 諸費用：750万円と仮定
- 本人の預金：2,500万円
- 親からの贈与：1,000万円と仮定（特例の適用は未判定）
- 購入後に残したい現金：1,000万円
本人の預金2,500万円を全部入れるのではなく、1,000万円を残します。手元から出す1,500万円のうち、750万円を諸費用、残り750万円を購入代金に使い、親からの1,000万円も購入代金に充てると、必要な借入額は次のとおりです。
物件価格1億5,000万円 ＋ 諸費用750万円 − 本人が使う1,500万円 − 親からの1,000万円 ＝ 借入額1億3,250万円
援助がなければ、同じだけ現金を残す場合の借入額は1億4,250万円です。援助は借入額を1,000万円下げます。しかし「それなら物件を1,000万円高くしてもよい」とはなりません。実際に借りられるか、毎月返し続けられるかは別の審査と家計の話だからです。管理費、修繕積立金、税金も毎月・毎年の負担に加わります。
借りた後、毎月いくら出ていく？
先ほどの借入額1億3,250万円について、35年間、金利が年1.0％で変わらないと仮定し、元利均等返済・ボーナス返済なしで計算すると、ローン返済は月約37.4万円です。「元利均等」は、毎月の返済額を原則同じにする方法です。これに、説明用に置いた維持費を足します。
| 毎月の支払い | 仮の金額 |
|---|---|
| 住宅ローン | 約37.4万円 |
| 管理費 | 3.0万円 |
| 修繕積立金 | 2.5万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 3.0万円（年36万円を月割り） |
| 火災保険など | 0.5万円（月割り） |
| 合計 | 約46.4万円 |
税金・保険は毎月請求されるとは限りませんが、家計を考えるため月額に直しています。管理費等も税額も、その物件の実額ではありません。駐車場代や室内の修繕費はこの表に含めていません。
同じ借入額で、35年間金利が年2.0％のままと仮定して計算すると、ローンは月約43.9万円、上の維持費を足した合計は月約52.9万円になります。金利が必ず上がるという予測ではなく、負担が増えたときも暮らせるかを見るための比較です。親から1,000万円もらえることと、毎月約46万円を無理なく払い続けられることは、別々に判断します。
贈与の特例を使えるかどうかも、上の引き算だけでは決まりません。親からの資金が確実に購入代金へ充てられる支払い順序と、名義・申告を合わせて確認します。
1,000万円残せば安心、ではない
手元に残す現金は「全員1,000万円」と決まっているわけではありません。まず、毎月の生活費と住居費を足し、収入が減ったとき何か月分を現金で支えたいか決めます。そこへ引っ越し・家具の費用、教育費や親の支援など近いうちに使う予定のお金を足します。収入が変動しやすい家庭ほど、余裕を持たせて考えます。
例えば、生活費が月35万円、上の住居費が月約46.4万円なら、合わせて月約81.4万円。12か月分で約977万円です。引っ越し・家具に100万円を見込むなら、必要な現金は約1,077万円になります。この家庭では、例の「1,000万円残す」では少し足りません。一方、安定した収入や別の資産がある家庭なら、残す額の考え方は変わります。
1,000万円を正解として頭金を決めるのではなく、自分たちの支出から残す額を計算し直す。足りなければ、購入価格、入れる自己資金、借入額のどれを変えるかを検討します。借入額を増やせるかどうかは金融機関の条件も確認が必要です。
親から贈与を受けるなら、どんな順番で進める？
- 物件と資金計画が見えてきたら、親子で「贈与か貸し借りか」「誰が受け取るか」「いくらか」を決めます。夫婦の所有割合も、融資と税務を確認しておきます。
- 仲介会社に、購入住戸の面積・築年・性能を示す資料、必要な証明書類があるかを聞きます。税理士・税務署には、受け取る人と住戸が特例の条件に合うか確認します。
- 親から受け取る人の口座へ振り込み、振込記録を残します。売買契約の前に必ず振り込む、という意味ではありません。契約・手付金・残代金の支払日と、贈与する年を合わせて計画します。
- 贈与されたお金を購入代金に充て、残代金の支払いと名義の登記を行います。振り込みから支払いまでの記録、売買契約書、登記の資料を保管します。
- 入居条件を確認し、贈与を受けた翌年の期限内に贈与税を申告します。特例を使って税額がゼロでも申告は必要です。
これは手順の例です。贈与を受けた年の翌年3月15日までに購入資金へ充てるなど期限があり、購入日と入居予定日によって進め方が変わります。「決済日に親から直接売主へ払えばよいだろう」と自己判断せず、振込方法も含めて事前に税理士へ確認しましょう。
買ってよい条件、立ち止まる条件
進めやすいのは、親の援助を含めた借入額でも月々の支払いを続けられ、購入後の現金も残せる場合です。援助の方法、住まいの名義、毎月の住居費、購入後の現金がひとつの計画でつながっているかを見ます。
反対に、次の状態なら申し込みを急がず確認したいところです。
- 「1,000万円までは必ず非課税」と思い、住戸の証明書類や所得条件を確かめていない
- 親の振込先と購入名義が違うのに、その理由を整理していない
- 援助があるからと価格を上げ、管理費などを含む月々の負担を計算していない
- 手付金と諸費用を払うと、購入後の現金がほとんど残らない
- 親からの貸し借りを選んだが、返済額や期限を決めていない
親の支援は、希望の住まいを選ぶ余地を広げてくれます。一方で、税金の枠を使い切ること自体は、購入の目的ではありません。家族のお金が動くからこそ、物件を決める前に「誰が出す・誰が持つ・いくら残す」を一枚に整理しておくと、判断しやすくなります。
親から援助を受ける予定なら、相談前にここまで整理を
親からの資金を含めた自己資金、希望価格、諸費用、借入予定額、購入後に残す現金を並べれば、「この物件を買えるか」だけでなく「買った後も無理がないか」を検討できます。贈与税の特例や名義の税務上の判断は、税理士・税務署への確認が必要です。その前段階の購入予算と候補物件の整理は、Anseraへご相談ください。
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参考資料
- 国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（非課税枠、住宅・受贈者・申告の条件）
- 国税庁「住宅取得資金贈与の特例に関するQ&A」（複数人からの贈与、配偶者の親、住宅ローン返済）
- 国税庁「共働きの夫婦が住宅を買ったとき」（購入資金の負担と登記持分）
- 国税庁「親から金銭を借りた場合」（親子間の貸し借りと贈与）
制度の説明は2026年10月3日に確認した国税庁の公表内容に基づきます。実際の税額、特例の可否、登記持分は個別の条件で変わります。