フラット35って結局何？本当にお得なのかを初心者向けに解説

「フラット35って、結局何なんですか？」

住宅ローンを調べ始めると、かなり早い段階でこの名前が出てきます。けれど、名前だけでは分かりにくいですよね。

「35年ローンのこと？」「銀行の商品なの？」「変動金利よりお得なの？」「フラット35Sとは別物なの？」

このあたりで、少し混乱しやすいと思います。

先に結論を言うと、フラット35は、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。そして、本当にお得かどうかは「一番安いか」ではなく、「将来の返済額が変わらない安心に、どれだけ価値を感じるか」で決まります。

たとえるなら、変動金利は「今は安いけれど、将来料金が変わるかもしれないスマホプラン」。フラット35は「最初に35年分の基本料金を決めておくプラン」に近いです。どちらが得かは、将来の金利次第で変わります。

この記事では、「フラット35とは何か」「お得なのか」「どういう人に向いているのか」を、できるだけ難しい言葉を使わずに整理します。

フラット35とは、返済額を先に決めておく住宅ローン

フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が協力して提供している、全期間固定金利の住宅ローンです。

全期間固定金利とは、借りたときに決まった金利が、返し終わるまで変わらないという意味です。つまり、フラット35を借りた後に世の中の金利が上がっても、自分のローン金利は変わりません。

ここが、変動金利との一番大きな違いです。変動金利は、将来の金利上昇によって毎月の返済額が変わる可能性があります。一方、フラット35は、借りた後の金利が変わりません。

フラット35と固定金利は同じ？

ここで、「それなら、フラット35と固定金利は同じなのでは？」と思うかもしれません。

答えは、フラット35は固定金利の一種です。ただし、固定金利がすべてフラット35というわけではありません。

たとえるなら、「犬」と「柴犬」の関係に近いです。

固定金利が犬だとすれば、フラット35は柴犬です。

柴犬は犬ですが、犬が全部柴犬ではありません。同じように、フラット35は固定金利ですが、固定金利が全部フラット35ではありません。

言葉	簡単にいうと
固定金利	金利が一定期間変わらない住宅ローンの総称
フラット35	35年間ずっと金利が変わらない固定金利ローンの代表例
固定10年など	最初の10年間だけ金利が変わらない固定金利ローン

たとえば「固定10年」は、最初の10年間だけ金利が変わりません。35年ローンなら、残り25年の金利はその時点で改めて決まります。

一方、フラット35は、名前のとおり原則として35年間ずっと金利が変わりません。

つまり、「固定金利」という言葉を見たら、まず次を確認してください。

何年間、金利が固定されるのか
返済終了まで固定なのか
固定期間が終わった後の金利はどう決まるのか

ここを確認しないまま比べると、「固定10年」と「フラット35」を同じものとして見てしまいます。これは、10年間だけ料金が変わらないスマホプランと、35年間ずっと料金が変わらないプランを同じものとして比べるようなものです。

この安心感がフラット35の一番大きな特徴です。

ただし、安心には値段があります。借りる時点では、変動金利よりフラット35の方が金利が高く見えることが多いです。

比べる点	変動金利	フラット35
借り始めの金利	低く見えることが多い	変動より高く見えることが多い
将来の金利	上がることもある	借りた後は変わらない
毎月の返済額	将来変わる可能性がある	最初に決まる
向いている人	金利上昇にも家計で対応できる人	返済額を固定して安心したい人

ここで大事なのは、「金利が低い方が正解」と短く決めないことです。1〜2億円帯のマンションでは、借入額が大きくなるため、金利が少し動くだけで月々の返済額が大きく変わります。

つまり、フラット35は「安さを取りにいくローン」というより、「返済額が変わらない安心を取りにいくローン」と考えると分かりやすくなります。

フラット35は、どの中古マンションでも使えるわけではない

フラット35は、借りる人だけでなく、買う住宅にも条件があります。

簡単に言うと、「長く住む住宅として、一定の基準を満たしているか」を確認します。

中古マンションでは、たとえば次のような点を見ます。

住まいとして使える広さがあるか
台所、浴室、トイレがあるか
一定の耐震基準を満たしているか
建物に大きな劣化がないか
管理規約があるか
長期修繕計画があるか

難しく感じるかもしれませんが、要するに「このマンションは、住宅ローンを長く組む前提で見ても大丈夫な建物か」を確認するイメージです。

ここで必要になることがあるのが「適合証明書」です。これは、フラット35の基準に合っている住宅かを確認する書類です。

ただし、適合証明書があるからといって、室内設備が壊れないとか、将来の修繕費が上がらないという意味ではありません。あくまで、フラット35を利用するための基準確認です。

中古マンションでは、すでに検査を受けていて、手続きを簡単にできる物件もあります。住宅金融支援機構の「中古マンションらくらくフラット35」に登録されている物件などがその例です。

つまり、気になる中古マンションがある場合は、最初にこう確認します。

フラット35を使える物件か
適合証明書が必要か
物件検査を省略できるか
検査が必要なら、費用と日数はいくらか

ここを契約直前に知ると、資金計画がずれます。買付前後の早い段階で確認したいところです。

フラット35Sは、ずっと安くなる制度ではない

フラット35を調べると、「フラット35S」という言葉も出てきます。

フラット35Sは、別の住宅ローンではありません。省エネ、耐震、バリアフリー、長く使いやすい構造など、住宅の質が一定以上の場合に、フラット35の金利を一定期間だけ下げる制度です。

公式情報では、フラット35Sだけを使う場合、当初5年間の引下げ幅は次のように示されています。

種類	当初5年間の引下げ幅	元の金利が年3.00%なら
ZEH	年0.75%分	年2.25%
金利Aプラン	年0.50%分	年2.50%
金利Bプラン	年0.25%分	年2.75%

ここでいう「年0.75%分の引下げ」は、元の金利から0.75をそのまま引くという意味です。

たとえば元の金利が年3.00%なら、当初5年間は年2.25%です。

ただし、ここが大事です。安くなるのは原則として当初の一定期間です。35年間ずっと安くなるわけではありません。

たとえるなら、最初の5年間だけ家賃が割引になるキャンペーン付きの部屋のようなものです。最初は助かりますが、6年目以降に本来の金額へ戻るなら、その後も払えるかを見なければいけません。

フラット35子育てプラスや中古プラスも、条件を満たすかが先

フラット35には、子育て世帯や若年夫婦世帯向けの「子育てプラス」、一定の条件を満たした中古住宅向けの「中古プラス」など、金利を引き下げる制度があります。

これらは魅力的に見えます。ただし、まず確認する順番はこうです。

その物件で使えるか
その世帯条件で使えるか
何年間、どれくらい下がるか
引下げが終わった後も払えるか
手数料や検査費用を含めても有利か

「使えそう」ではなく、「この物件とこの世帯条件で使える」と確認してから資金計画へ入れます。

制度には予算枠があり、受付が終了する可能性もあります。記事や広告で見た条件をそのまま信じず、申込み時点の最新条件を確認します。

1.5億円の中古マンションで考えると、何が変わる？

仮に、1億5,000万円の中古マンションを買うとします。

自己資金を3,000万円出し、1億2,000万円を借りるとします。35年、ボーナス返済なしで考えます。

金利が35年間同じと仮定	毎月の返済額	年1.0%との差
年1.0%	約33.9万円	-
年2.0%	約39.8万円	月約5.9万円増
年3.0%	約46.2万円	月約12.3万円増

この表は、フラット35の実際の金利を示すものではありません。金利が違うと、同じ1億2,000万円でも月々の重さがこれだけ変わる、という練習問題です。

都心中古マンションでは、ここに管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場代が乗ります。

たとえば、ローン返済が月46.2万円で、管理費・修繕積立金・固定資産税の月割りなどが合計10万円なら、住宅関係だけで月56万円を超えます。

フラット35を選ぶかどうかは、金利だけでは決まりません。「毎月のローン返済」ではなく、「住み続けるための総額」で見ます。

融資率9割以下か、9割超かも見ます

フラット35では、購入価格に対していくら借りるかによって、金利が変わることがあります。

この割合を「融資率」といいます。

言葉は難しいですが、考え方は簡単です。

1億5,000万円のマンションなら、9割は1億3,500万円です。

借入額が1億3,500万円以下なら、9割以下
借入額が1億3,500万円を超えるなら、9割超

1億5,000万円の物件で1億2,000万円を借りるなら、借入は物件価格の80%です。これは9割以下です。

一方、自己資金が少なく、1億4,000万円を借りるなら9割を超えます。フラット35では、9割以下か9割超かで金利が異なるため、自己資金をいくら入れるかも大事になります。

ただし、自己資金を入れすぎて手元資金がなくなるのも危険です。金利を少し下げるために、購入後の生活費や予備費を削りすぎてはいけません。

フラット35は、金利交渉で安くする商品ではない

変動金利では、銀行や審査内容によって提示条件が変わることがあります。

一方、フラット35は、取扱金融機関ごとに金利や手数料が示されています。個別に「もう少し金利を下げてください」と交渉して安くする商品というより、金融機関ごとの金利と手数料を比較して選ぶ商品です。

見るべきなのは、金利だけではありません。

金利
融資手数料
団体信用生命保険の内容
物件検査費用
繰上返済のしやすさ
フラット35Sなどの引下げ制度
融資実行時までに金利が変わる可能性

金利が少し低くても、手数料が高ければ、最初に必要なお金や総支払額が変わります。

たとえるなら、航空券を比べるときに、チケット代だけでなく、荷物代や座席指定料まで見ないと本当の差が分からないのと似ています。

都心中古マンションでフラット35が合いやすい人

次のような方は、フラット35を比較に入れる価値があります。

毎月の返済額を最後まで決めておきたい
将来の金利上昇を気にし続けたくない
借入額が大きく、月5万〜10万円の増加が重い
子どもの教育費や将来支出が見えている
賞与やRSUを毎月返済の前提にしたくない
自己資金を入れても、購入後の手元資金を残せる

フラット35は、毎月の返済額を固定できる安心があります。家計を長く見通したい人には合いやすい選択肢です。

フラット35だけで決めない方がよい人

反対に、次のような場合は慎重に比較した方がよいです。

当初の返済額を少しでも抑えたい
数年以内に売却や借換えの可能性がある
金利上昇時にも十分な余裕があり、変動金利を使える
フラット35の物件基準や検査手続きが負担になる
手数料まで含めると、他のローンとの差が小さい

フラット35は安心を買う商品です。短期間で売る可能性が高い場合や、金利上昇に十分対応できる場合は、変動金利やミックスローンも含めて比較します。

買ってよい条件

フラット35と変動金利の月額を、同じ借入額で比較している
9割以下か9割超かを確認している
フラット35Sなどの引下げが、何年続くか分かっている
物件がフラット35を使えるか、早い段階で確認している
手数料や検査費用まで含めて総額を見ている
管理費、修繕積立金、固定資産税を含めても余裕がある

一度止まって確認したい条件

フラット35Sの当初金利を、35年間ずっと続く金利だと思っている
物件がフラット35に対応するか確認していない
金利だけを見て、手数料を見ていない
自己資金を入れすぎて、購入後の生活費が薄くなる
固定にすれば安全だと思い、借入額そのものを見直していない

固定金利にしても、借りすぎれば苦しくなります。変動金利でも、余裕を残して借りれば持ちやすくなります。

大事なのは、ローン名ではなく、購入後の家計です。

最後に：フラット35は「安心を買うローン」

フラット35は、最安を保証するローンではありません。

ただ、将来の返済額が変わらないという安心があります。1〜2億円帯の都心中古マンションでは、借入額が大きくなりやすいため、この安心の価値は小さくありません。

一方で、物件基準、適合証明、手数料、フラット35Sの期間、自己資金の残し方まで見ないと、「本当にお得か」は判断できません。

迷ったときは、次の順番で比べてください。

その物件でフラット35を使えるか
フラット35Sなどの引下げを使えるか
変動金利と固定金利の月額差はいくらか
管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた総額はいくらか
購入後に手元資金を残せるか

ここまで見ると、「フラット35が得か」ではなく、「自分の家計に合うか」が見えてきます。

固定金利と変動金利の基本を先に整理したい方は、固定金利と変動金利はどっち？をご覧ください。金利が上がっても買ってよいかを考えたい方は、金利上昇、それでも今マンションを買うべき？も参考になります。

参考資料

本記事は2026年9月17日時点の公開情報をもとに作成しています。実際の金利、手数料、利用条件は、申込時点の金融機関・住宅金融支援機構の最新情報で確認してください。返済額の例は説明用の概算であり、融資承認や将来金利を保証するものではありません。