固定金利と変動金利はどっち？住宅ローン初心者向けに1億2,000万円で比較

「固定金利と変動金利、結局どちらを選べばいいのでしょうか」

住宅ローンを初めて組むとき、多くの方がここで止まります。変動金利は最初の返済が軽く見えます。一方、固定金利は毎月の金額が変わらない安心があります。

先に答えをお伝えすると、どちらが得かではなく、返済額が途中で増えても家計が困らないかで選ぶのが基本です。

変動金利を選び、金利が上がらなければ、支払額を抑えられる可能性があります。ただし、将来の返済額は確定しません。固定金利は最初の支払額が高めでも、決められた期間の返済額を最初に固められます。

この記事では、1億5,000万円のマンションを買い、3,000万円を自己資金で出し、1億2,000万円を借りる仮の例で比べます。実際の銀行金利を示すものではなく、違いをつかむための練習問題です。

固定金利と変動金利の違いを、まず一言で

変動金利は、途中で利用料が変わる住宅ローンです。

固定金利は、決められた期間の利用料を最初に予約する住宅ローンです。

スマートフォンの料金に例えると、変動金利は「今は安いけれど、将来の料金改定があり得るプラン」。全期間固定金利は「最初は少し高くても、契約中の基本料金を最後まで決めておくプラン」に近い考え方です。

比べる点	変動金利	全期間固定金利
借りた直後の金利	固定より低いことが多い	変動より高いことが多い
将来の金利	上がることも、下がることもある	完済まで変わらない
毎月の返済額	将来増える可能性がある	借入時に決まる
向いている考え方	増額にも家計で対応できる	毎月の支出を確定したい

4つの方法には、それぞれ良い点と注意点があります。今の金利だけでなく、将来増えても払えるかで比べます。

「固定10年」のような商品は、10年間だけ金利が変わりません。35年ローンなら、残り25年の金利は別途決まります。「全期間固定」とは違うため、同じ固定という言葉でも注意しましょう。

フラット35とは？銀行の名前ではありません

固定金利を調べると、よく「フラット35」という名前が出てきます。

これは銀行の名前ではありません。民間の銀行などと住宅金融支援機構が協力して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。

借りたときに、返済終了までの金利と返済額が決まります。途中で世の中の金利が上がっても、フラット35の金利は変わりません。

たとえるなら、35年分の住宅ローン料金を、最初に同じ条件で予約するイメージです。将来の支払額が分かるため、教育費や老後資金の予定を立てやすくなります。

一方、どの住宅でも使えるわけではありません。購入する住宅が、住宅金融支援機構の定める基準を満たしているか、原則として確認が必要です。

中古マンションでは、どんな基準を見るの？

基準というと難しそうですが、簡単にいえば「長く住む住宅として、最低限確認したい建物と管理の条件」です。

中古マンションでは、主に次のような点を確認します。

• 専有面積が30㎡以上ある
• 台所、トイレ、浴室があり、独立した住まいとして使える
• 建物が一定の耐震基準を満たしている
• 外壁、柱、バルコニーなどに鉄筋が露出するような大きな劣化がない
• マンションの管理規約がある
• 現在有効な、20年以上の長期修繕計画がある

古いマンションも、条件を満たせばフラット35を利用できます。ただし、古いマンションがすべて対象になるわけではありません。建築確認日が1981年5月31日以前の場合は、住宅金融支援機構が定める耐震基準を満たしているか、追加の確認が必要です。基準を満たせなければ、フラット35は利用できません。

最終的には、検査機関などが「適合証明書」を発行できるかで確認します。これはフラット35を利用できる建物かを判断する書類です。ただし、適合証明があれば、室内設備の故障や将来の修繕費まで保証されるわけではありません。購入判断では、通常の管理資料や室内状態も別に確認します。

また、申込みはフラット35を扱う銀行などの窓口から行います。取扱金融機関によって金利や手数料が違うため、「フラット35なら、どこで借りても同じ金額」ではありません。

フラット35Sは、性能の高い住宅に付く期間限定の割引

フラット35Sは、フラット35とは別のローンではありません。省エネ、耐震、バリアフリー、建物の長持ちしやすさなど、追加の基準を満たす住宅に、一定期間の金利割引を付ける制度です。

2026年9月15日時点では、フラット35Sだけを利用する場合の引下げは次のとおりです。

たとえば、元の金利が年3.00％の場合、年0.75％引き下げられると年2.25％になります。計算は「3.00 − 0.75 ＝ 2.25」です。

プラン	当初5年間の引下げ幅	元が年3.00％なら	住宅のイメージ
ZEH	年0.75％分引下げ	年2.25％	高い省エネ性能を持つ住宅
金利Aプラン	年0.50％分引下げ	年2.50％	より高い省エネ・耐震・バリアフリー・耐久性等の基準を満たす住宅
金利Bプラン	年0.25％分引下げ	年2.75％	Aより基準は緩やかだが、一定の性能を満たす住宅

元の金利を年3.00％とした仮の例です。割引期間が終わった後は、元の金利へ戻ります。

たとえば、元の金利を年3.0%と仮定し、金利Aプランだけを使うなら、当初5年間は年2.5%、6年目以降は年3.0%という考え方です。35年間ずっと年2.5%になるわけではありません。

中古マンションの金利Aプランでは、一定以上の省エネ性能、耐震等級、免震構造、バリアフリー性能、長期優良住宅などのうち、いずれかの基準を満たす必要があります。金利Bプランでは、二重サッシや複層ガラスなど、Aプランとは異なる基準が用意されています。

子育て世帯向けなど、別の引下げ制度と組み合わせられる場合もあります。組合せにより期間と引下げ幅が変わるため、物件と世帯条件を入れて確認します。フラット35Sには予算枠があり、受付が終了する可能性もあります。

フラット35が一番お得なの？

ここまで読むと、フラット35が一番よく見えるかもしれません。ただ、返済額が変わらないことと、一番安いことは別です。

フラット35の主な利点は、借りた後の金利上昇を心配しなくてよいことです。一方、借入時点では変動金利より高い金利になることが多く、金利が上がらなければ変動金利の方が総支払額を抑えられる可能性があります。

また、次の条件でも支払額が変わります。

• 借入額が物件価格の9割以下か、9割を超えるか
• どの団体信用生命保険を付けるか
• どの金融機関から申し込むか
• 融資手数料はいくらか
• 物件検査が必要か。必要なら費用はいくらか
• フラット35Sなどの引下げを使えるか

「物件価格の9割」とは？

購入価格に対して、フラット35でいくら借りるかという割合です。この割合を「融資率」といいます。

たとえば1億5,000万円のマンションなら、9割は1億3,500万円です。

• 借入額が1億3,500万円以下 → 9割以下
• 借入額が1億3,500万円を超える → 9割超

フラット35は、9割以下か9割超かによって適用される金利が異なります。この記事の例は、1億5,000万円の物件に対して1億2,000万円を借りるため、割合は80％です。したがって「9割以下」に当たります。

物件検査費用は必ずかかる？

必ずではありません。

通常、中古住宅でフラット35を利用するには、住宅が基準を満たしているかを確認する物件検査が必要です。検査が必要な場合は、申込者が費用を負担し、金額は検査機関によって異なります。

一方、「中古マンションらくらくフラット35」に登録されたマンションなど、所定の条件を満たす住宅では、必要な書類を提出すれば物件検査を省略できます。その場合、物件検査手数料はかかりません。物件が決まったら、まず検査を省略できる対象か確認します。

金利は申込日の数字ではなく、実際に代金が支払われる「融資実行時」の数字が適用されます。申込みから引渡しまでに金利が動く可能性も、資金計画に入れておきます。

つまり、フラット35は「最安を狙う商品」というより、将来の返済額を確定させる商品と考えると分かりやすくなります。

フラット35の金利は交渉できる？

住宅金融支援機構の公式資料には、利用者が個別交渉して金利を下げる制度は示されていません。そのため、「勤務先や年収を材料に、提示されたフラット35の金利をその場で値引きしてもらう」と期待するより、条件のよい取扱金融機関を比較する方が現実的です。

フラット35は、取扱金融機関によって金利と融資手数料が異なります。実際に調整できる余地は、交渉というより次の選び方にあります。

• 複数の取扱金融機関の金利と手数料を比較する
• 自己資金を調整し、借入を物件価格の9割以下にできるか確認する
• フラット35Sなどの引下げ条件に該当するか確認する
• 団体信用生命保険の内容を必要以上に増やしていないか確認する
• 固定部分と変動部分を組み合わせられる商品も比較する

金利が年0.1％低くても、融資手数料が高ければ、最初に必要な現金や総支払額は逆転することがあります。比較するときは、金利だけでなく、手数料を含めた見積もりを出してもらいます。

1億2,000万円を35年で借りると、月々はいくら違う？

次の表は、1億2,000万円を35年、ボーナス返済なし、毎月の返済額をなるべく一定にする方法で借りた仮の計算です。

35年間同じ金利だったと仮定	毎月の返済額	35年間に払う利息
年1.0%	約33.9万円	約2,227万円
年2.0%	約39.8万円	約4,696万円
年3.0%	約46.2万円	約7,396万円

年1.0%と年3.0%では、月々の差が約12.3万円あります。年間では約148万円です。

上の表は、変動金利と固定金利の商品を比べたものではありません。同じ1億2,000万円を35年間、同じ金利で借り続けたと仮定し、金利の違いだけで返済額がどれほど変わるかを比べた試算です。

この表の目的は、金利が違うと、同じ1億2,000万円でも家計への重さが大きく変わると知ることです。

変動金利が5年後に上がると、どうなる？

もう少し実際の迷いに近づけます。

最初の5年間を年1.0%で返し、その後、残り30年を年2.0%または年3.0%で計算し直すとします。

仮の流れ	その期間の月額目安
最初の5年間を年1.0%で返済	約33.9万円
5年後に年2.0%として再計算	約38.9万円
5年後に年3.0%として再計算	約44.4万円

ひとつ前の表では、年2.0%の返済額を約39.8万円としています。こちらの約38.9万円より高いのは、借りた最初から35年間ずっと年2.0%として計算しているためです。

一方、約38.9万円の例では、最初の5年間を年1.0%で返しています。その間に1億2,000万円の借入残高が約1億530万円まで減り、残った金額を30年間・年2.0%で返し直すため、最初から年2.0%で借りる約39.8万円より少し低くなります。

最初の月額約33.9万円と比べると、年3.0%の例では月約10.5万円増えます。

家計で考えるなら、「10万円上がるかもしれない」と怖がるだけでは足りません。管理費や修繕積立金、固定資産税まで払った後でも、その10万円を吸収できるかを確認します。

たとえば、住宅関係の支払いが今は月45万円で収まっていても、将来55万円になったら、毎月の貯蓄を続けられるでしょうか。子どもの教育費が増える時期や、どちらかが一時的に働けない時期にも大丈夫でしょうか。ここまで置くと、変動を選べるかが少し見えやすくなります。

「5年間は返済額が変わらない」なら安心？

変動金利には、金利が上がっても毎月の返済額を5年間変えない仕組みを採用している商品があります。また、見直し後の返済額を、それまでの1.25倍までに抑える商品もあります。

少し難しく聞こえますが、急に月額が跳ね上がらないようにするクッションです。

ただし、支払いそのものが消えるわけではありません。

金利が上がると、毎月払う金額のうち、銀行へ払う利用料にあたる部分が増えます。その分、借りた元のお金が減りにくくなります。

水道の蛇口を少し閉めても、浴槽に入れる水の総量が減るわけではない、というイメージです。毎月の勢いは抑えられても、後へ残る負担には注意が必要です。

この仕組みがない住宅ローンもあります。変動金利を比べるときは、金利の数字だけでなく、返済額がいつ・どのように変わる商品なのかを確認してください。

固定金利が合いやすい人

次のような方は、固定金利を比較に残す意味があります。

• 子どもの教育費など、今後増える支出が見えている
• 毎月の住宅費が変わると家計管理が難しい
• 借入額が大きく、月5万〜10万円の増加が重い
• 賞与やRSUを返済の前提にしたくない
• 金利のニュースを気にし続けるより、支払額を決めたい

固定金利で毎月多く払う分は、単なる損とは限りません。将来の値上がりを気にしなくてよい「安心の代金」と考えることもできます。

変動金利を検討しやすい人

反対に、次の条件がそろうなら、変動金利を軸に比較できます。

• 年2.0%や3.0%で計算しても、生活と貯蓄を続けられる
• 購入後も、最低1年程度の生活費と住宅固定費を残せる
• 金利が上がったときに、借入を一部減らす選択肢がある
• 借りられる上限ではなく、余裕を残した金額を借りる
• 返済額の見直し方法を理解している

大切なのは、今の変動金利で払えるかではありません。変動した後も払えるかです。

決めきれないなら、固定と変動に分けて借りる方法もある

すべて固定か、すべて変動かの二択ではありません。借入を二つに分け、一方を固定、もう一方を変動にする方法があります。「ミックスローン」などと呼ばれます。

たとえば、1億2,000万円の借入を次のように分けます。

• 6,000万円は全期間固定
• 6,000万円は変動

仮に固定部分を年3.0%、変動部分を年1.0%、どちらも35年で計算すると、当初の合計返済額は月約40.0万円です。

全額を年1.0%の変動にした月約33.9万円より高く、全額を年3.0%の固定にした月約46.2万円より低い、ちょうど中間くらいになります。

その後、変動部分の金利が上がっても、影響を受けるのは借入全体の半分です。反対に金利が上がらなければ、変動部分では低い金利の恩恵を受けられます。

例えるなら、旅行代金の一部だけ先に円へ替え、残りは出発時の為替で替えるようなものです。全部を一つの条件に賭けず、金利が上がった場合と下がった場合の影響を分けます。

ただし、単純に半分ずつが正解とは限りません。

• 契約が二つになり、手数料や登記費用が増える場合がある
• 固定部分と変動部分で、返済期間をそろえられない場合がある
• 多めに返済するとき、どちらを先に減らすか判断が必要になる
• 取り扱っていない金融機関もある

割合は5対5だけでなく、7対3などにできる商品もあります。最終的には、銀行から出た実際の金利と費用を一枚に並べて比較します。

最後に、4つの方法のメリット・デメリットを整理

ここまでの内容を、選び方ごとにまとめます。

1. 変動金利

メリット

• 借り始めの金利が、固定金利より低いことが多い
• 金利が上がらなければ、返済額を抑えられる可能性がある

デメリット

• 将来、金利と返済額が上がる可能性がある
• 35年間にいくら払うのか、借りる時点では確定しない

向いている人

返済額が月5万〜10万円増えても家計に余裕があり、金利が上がったときに貯蓄から一部返済できる人です。

2. 固定期間を選ぶ金利

「固定10年」など、決めた期間だけ金利を変えない方法です。

メリット

• 固定期間中は返済額が変わらない
• 教育費が増える時期など、一定期間の支出を安定させやすい

デメリット

• 固定期間が終わった後の金利は、借りる時点では分からない
• 固定期間終了後に金利が高ければ、返済額が増える可能性がある

向いている人

「子どもが独立するまでの10年間」など、特定の期間だけ返済額を固定したい人です。

3. 全期間固定金利（フラット35を含む）

借りてから返し終わるまで、金利を変えない方法です。フラット35もこの仲間です。

メリット

• 完済までの返済額と総支払額を最初に確認できる
• 世の中の金利が上がっても、返済額は増えない
• 教育費や老後資金を含めた長期の計画を立てやすい

デメリット

• 借り始めの金利が、変動金利より高いことが多い
• その後も金利が上がらなかった場合、変動金利より支払額が多くなる可能性がある
• フラット35では住宅の基準確認や検査費用が必要になる場合がある

向いている人

返済額が変わる不安を避け、毎月の住宅費を最後まで決めておきたい人です。

なお、フラット35Sは別の住宅ローンではありません。条件を満たす住宅を購入すると、フラット35の金利が当初の一定期間だけ低くなる制度です。

4. 固定金利と変動金利を組み合わせる方法

借入を二つに分け、一部を固定金利、残りを変動金利にする方法です。

メリット

• 全額を変動金利にするより、金利上昇の影響を小さくできる
• 全額を固定金利にするより、借り始めの返済額を抑えられる可能性がある

デメリット

• 契約が二つになり、手数料や登記費用が増える場合がある
• どちらを先に多く返すかなど、管理と判断が少し複雑になる
• すべての金融機関が扱っているわけではない

向いている人

固定と変動のどちらか一方に決めるのが不安で、金利上昇のリスクと当初の返済負担を半分ずつ持ちたい人です。

迷ったときは、「今、一番安く見えるもの」ではなく、返済額が増えた場合でも生活と貯蓄を続けられるかで比べてください。

買ってよい条件、一度止まりたい条件

買ってよい条件

• 固定・変動の両方で、毎月の総住居費を計算した
• 変動は年2.0%・3.0%になった場合も確認した
• 固定の高い月額でも、手元資金と貯蓄を維持できる
• 金利だけでなく、手数料や保険の内容も並べた
• どちらを選んでも、値上がりしなければ成立しない予算ではない

一度止まりたい条件

• 広告に出ている一番低い金利だけで予算を決めた
• 「5年間、返済額が変わらないから安心」と考えている
• 固定の月額は払えず、変動の現在金利で借りられる上限まで借りる
• 賞与やRSUを毎年使わなければ返せない
• 管理費、修繕積立金、税金を住宅費に入れていない

最後に：正解は、返済後の暮らしで決まる

固定金利と変動金利の正解は、35年後まで金利がどう動くかによって変わります。それを今、正確に当てることはできません。

でも、「月々いくらまでなら、暮らしを崩さずに払えるか」は今から確認できます。

固定金利は安心を先に買う方法。変動金利は、将来の変化を引き受ける代わりに、今の負担を抑える方法です。どちらを選ぶにしても、返済した後に生活費と貯蓄が残ること。それが一番大切です。

金利がこれまでどう動いたかを知りたい方は、住宅ローン金利の20年推移と固定・変動の違いもご覧ください。管理費や税金を含めて考えたい方は、1.5億円のマンションの総住居費で整理しています。

参考資料と試算条件

• 住宅金融支援機構「住宅ローンを利用する場合の3つのリスク」
• 住宅金融支援機構「フラット35」
• 住宅金融支援機構「フラット35S」
• 住宅金融支援機構「フラット35Sのプランと技術基準」
• 住宅金融支援機構「対象となる住宅・技術基準」
• 住宅金融支援機構「中古住宅の技術基準」
• 住宅金融支援機構「融資率とは」
• 三菱UFJ銀行「変動・固定・全期間固定金利の違い」
• 三井住友銀行「金利上昇時の住宅ローン返済プランの見直し方法」

試算は、借入1億2,000万円、35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なしとして計算しています。「元利均等」とは、借りた元のお金と利息を合わせ、毎月の返済額がなるべく同じになる返し方です。5年後の例は、当初5年間を年1.0%で返済し、その時点の残高を残り30年・年2.0%または3.0%で再計算しています。実際の返済額は金融機関の商品、金利の見直し時期、審査条件等で異なります。融資承認や将来金利を示すものではありません。