中古マンションの住宅ローンは何年組める？築年数・年齢と月々の返済で考える

「築30年のマンションでも、35年ローンは組める？」

結論からいうと、組める商品はあります。ただし、使える返済期間は、金融機関の商品条件、物件、借りる人の年齢や審査によって決まります。

先に確認したいのは、「中古なら何年まで」という一般論より、その物件を自分が買う場合の年数です。35年のつもりが20年になると、同じ借入額でも月々の負担が大きく変わります。

1．築30年だから、ローンは残り17年？

「鉄筋コンクリート造の住宅は耐用年数47年。築30年なら、ローンは17年まで」と考える必要はありません。

47年は、税金の計算で建物の取得費を何年に分けて経費にするかを定める「法定耐用年数」です。建物の寿命や、すべての銀行に共通する借入期間を定めた数字ではありません。国税庁：建物の耐用年数

例えば、楽天銀行の案内では、中古物件でも借入期間などに新築と異なる制限を設けないと説明しています。一方、金融機関によっては建物の経過年数などで期間が短くなる、とも案内しています。

銀行は、万一返済が滞ったとき、その物件を売却して貸したお金をどれだけ回収できるかも審査します。この判断材料が「担保価値」です。築年数などをどう評価し、借入額や期間に反映するかは金融機関ごとの基準によるため、同じ物件でも条件を個別に確認します。SBI新生銀行：中古住宅の築年数と住宅ローン

つまり、築年数だけで諦める必要はありません。ただし、長く借りられることと、建物の状態が良いことは別です。耐震性や修繕計画は、ローンとは分けて確認しましょう。

2．借りられる年数は、三つに分けて確認する

確認すること	銀行に聞きたいこと
商品の上限	この商品は最長何年か
自分の条件	自分の年齢では何年までか
候補物件の条件	この建物・住戸で希望年数を使えるか

広告に「最長35年」とあっても、誰でも35年借りられるという意味ではありません。

例えば、フラット35の利用条件では、原則として「80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ）」と「35年」の短い方が上限です。50歳ちょうどなら年齢による上限は30年。50歳6か月なら51歳として計算し、29年になります。

これはフラット35の例です。親子リレー返済などには別の扱いがあり、銀行の商品にもそれぞれ条件があります。誕生日と申込・借入れのどの時点で年齢を判定するかまで確認すると、行き違いを防げます。

また、「35年で申し込める」と言われても、希望額まで借りられるかは別の審査です。期間と金額をセットで確かめましょう。

3．6,000万円を借りると、20年と35年で月いくら違う？

借入額6,000万円について、金利が年1.0％で最後まで変わらないと仮定して比べます。元利均等返済（毎月の返済額が一定の方式）、ボーナス返済なしの計算です。

返済期間	毎月の返済	完済までの利息合計
20年	約27.6万円	約622万円
25年	約22.6万円	約784万円
30年	約19.3万円	約947万円
35年	約16.9万円	約1,114万円

20年と35年では、月約10.7万円の差があります。一方、35年の方が利息合計は約491万円多くなります。差額は丸める前の数値から計算しています。

ここに管理費・修繕積立金が月4万円、固定資産税・都市計画税の月割りが2.5万円かかると仮定すると、住居費は20年で月約34.1万円、35年で月約23.4万円です。駐車場代や保険などは別に加えます。

この数字は比較用の仮定で、現在の適用金利や融資条件を示すものではありません。実際には返済期間によって金利が異なる商品もあり、手数料や団信の条件も含めて比べます。

4．20年しか借りられなかったら、どうする？

月々が厳しいと感じたら、まず次の三つを比べます。

別の金融機関で、その物件を長く借りられるか確認する。
借入額を減らし、購入価格を見直す。
自己資金を増やしても、購入後の預金を十分に残せるか確かめる。

例えば「ローン返済は月17万円まで」と決めている場合、同じ年1.0％・20年の仮定では、借入額は約3,697万円です。6,000万円を借りる計画とは大きな差があります。

不足分を預金から出すと、リフォームや収入減への備えが薄くなります。例えば、入居直後に給湯器やエアコンが故障し、自分で交換費用を負担することになったら、予定外の現金が必要です。「月額を合わせるために現金を使い切る」より、候補物件の価格も含めて見直す方が、購入後の暮らしを守れます。

逆に、長く借りられても、退職後まで同じ返済を続けられるかは確認が必要です。借換えや売却で解決する前提にせず、退職時点のローン残高と、その後の収入・預金を並べて判断しましょう。

5．気になる物件が見つかったら、こう聞く

仲介担当者と銀行には、次のように伝えると確認事項が整理できます。

このマンションで、私の年齢・希望借入額なら何年まで申し込めますか。物件資料を見たうえでの回答か、まだ一般的な商品説明の段階かも教えてください。希望年数が難しい場合は、利用できる年数と金利で月額を知りたいです。

物件の販売図面を用意し、所在地、築年月、構造、面積、土地の権利を伝えます。追加で登記事項証明書や建物に関する資料が必要なら、仲介担当者に手配を依頼しましょう。

本人側は年齢、収入の資料、ほかの借入れ、希望額・希望年数を整理します。必要書類は申込先の指定に合わせます。

売買契約を結ぶ前に、期間・金額・団信の確認がどこまで終わったかを確かめてください。事前審査と本審査の違いは、購入申込み前の住宅ローン確認でも整理しています。

6．「借りられる年数」で、購入予算を計算し直す

中古マンション選びでは、価格だけでなく、その物件で使える返済期間によって毎月の負担が変わります。

金融機関から条件が出たら、連絡先不要の購入予算計算機に返済期間と金利、管理費などを入れ直してみてください。まず35年と20年を比べるだけでも、購入予算への影響が見えてきます。

銀行選びは金利だけで決めず、手数料と何年住むかを含めた比較も合わせて確認しましょう。

「候補物件はあるけれど、どこからローンを確認すればよいか分からない」という段階なら、購入前の進め方を一つ質問するから相談できます。相談は無料。2営業日以内にメールで返信します。融資の可否や条件は金融機関が判断します。