中古マンションの住宅ローン控除はいくら？2026年の条件と戻る税金

「自分の年収なら、結局いくら税金が減る？」

2026年に中古マンションへ入居する場合、同じ物件でも、本人の税金と住宅の区分によって控除額は変わります。まず年収別の具体例を見てから、候補物件の確認方法と家計への影響を整理しましょう。

1．満額14万円を使える人・使えない人の違い

まず、年末の対象ローン残高が2,000万円以上ある「その他の住宅」で比べます。省エネ等の区分に当てはまらない中古住宅のことで、計算上の控除は年14万円です。

給与の額面年収	控除前の所得税の例	住宅ローン控除で減る内訳
300万円	26,500円	所得税26,500円＋翌年度の住民税26,500円＝計53,000円
500万円	88,500円	所得税88,500円＋翌年度の住民税51,500円＝計14万円
800万円	418,500円	所得税から14万円
1,500万円	1,971,900円	所得税から14万円

年収500万・800万・1,500万円の例が同じ14万円になるのは、物件側の年間上限が14万円だからです。払う所得税が多くても、その上限を超えては引けません。年収500万円の例は、一部が翌年度の住民税の減額になります。

一方、年収300万円の例は合計53,000円です。給与所得控除98万円・社会保険料45万円・基礎控除104万円を引くと、税率を掛ける金額は53万円。所得税はその5％の26,500円で、住民税から引ける上限も26,500円になります。

計算条件は、給与収入のみ・扶養なし・ほかの所得控除や税額控除なし。社会保険料は順に年45万・75万・120万・180万円と仮定しています。2026年分の給与所得控除・基礎控除で計算し、住民税側にも十分な税額がある前提です。融資を受けられる額の比較ではありません。

扶養家族や医療費などで税額が下がれば、同じ年収でも使える控除額が変わります。「年収がいくらなら必ず満額」ではなく、自分の税額で確かめる必要があります。

会社員が最初に見るのは、年末調整済みの源泉徴収票の「源泉徴収税額」欄です。復興特別所得税を含む前年の目安であり、今年の控除可能額そのものではありません。すでに住宅ローン控除を使っている方や確定申告で税額が変わった方は、控除前の税額を別に確認します。

なお、表は住宅ローン控除本体の金額です。2026年は所得税に上乗せされる「復興特別所得税」も、所得税が減った分だけ少なくなります。所得税から14万円引ける例なら、こちらも計算上2,940円減ります。国税庁：給与所得控除／基礎控除／所得税の税率

2．所得税が8万円なら、残り6万円はどうなる？

住宅ローン控除は、まずその年の所得税から引きます。引き切れない分は翌年度の住民税へ回りますが、こちらにも上限があります。

2026年入居では、住民税へ回せる上限は「所得税の課税所得×5％、最大97,500円」。課税所得とは、給与所得などから社会保険料や基礎控除などを差し引き、税率を掛ける前の金額です。

たとえば、控除前の所得税が8万円、課税所得160万円なら、住民税側の上限も8万円。残った6万円を住民税から引ければ、合計14万円を使えます。

一方、冒頭の年収300万円の例では、住民税側の上限も26,500円のため、合計53,000円で止まります。使い切れない87,000円が別途支給されたり、翌年へ繰り越されたりする制度ではありません。

どちらも、住民税の所得に応じてかかる部分に、引けるだけの税額がある前提です。「年14万円が上限」と「自分が14万円使える」は分けて確認しましょう。大田区：住民税の住宅ローン控除

3．住宅の種類で、10年・13年の合計はどれくらい違う？

基本の計算は、年末の対象ローン残高に0.7％を掛ける方法です。ただし、計算に使える借入額には住宅ごとの上限があります。

中古住宅の区分	年間上限・控除期間	全期間の理論上限
その他の住宅	年14万円・10年	140万円
省エネ基準適合住宅	年14万円・13年	182万円
認定長期優良・認定低炭素・ZEH水準省エネ住宅	年24.5万円・13年	318.5万円

上の表は、毎年のローン残高と税額が十分あり、毎年すべての条件を満たす場合です。子育て世帯などの上乗せを除いた、2026年入居の中古住宅を示しています。一定の改修要件を満たす「買取再販住宅」は別区分です。

計算対象の借入上限は、上から2,000万・2,000万・3,500万円。1億円借りても、「その他の住宅」なら計算は2,000万円×0.7％＝14万円です。

ZEH水準省エネ住宅は、断熱とエネルギーの使い方が、通常の省エネ基準より高い水準にあると証明された住宅、と捉えると分かりやすいでしょう。

その他の住宅と省エネ基準適合住宅の理論差は42万円。控除が増えるからと、数百万円高い部屋をその差だけで選ぶのは、順番が逆です。

子育て世帯・若者夫婦世帯は、省エネ基準適合住宅で年21万円、認定住宅・ZEH水準で年31.5万円へ上限が増える場合があります。対象は、年末時点で19歳未満の扶養親族がいる方や、夫婦のいずれかが40歳未満の方など。上乗せには登記上50㎡以上などの条件があります。国土交通省：現行制度

4．候補マンションの区分は、この順番で調べる

物件広告の「住宅ローン控除対象」「省エネ住宅」などの記載を入口に、次の3点を仲介担当者へ確認します。

2026年入居なら、どの住宅区分で申告できる物件か。
その住戸について、区分を証明する書類があるか。
足りない場合、追加取得の可否・総費用・間に合う時期はどうか。

築10年という年数だけでは、断熱材や設備の性能まで判断できません。壁紙やキッチンを替えた「リフォーム済み」も、省エネ基準を満たす証明とは別です。

省エネ区分では、「建設住宅性能評価書」の該当する等級や「住宅省エネルギー性能証明書」などを確認します。マンション全体の説明だけでなく、自分が買う住戸の申告に使える書類かを聞きましょう。

証明書が手元になくても、過去の評価書や図面を使い、建築士などが後から証明できる場合があります。資料だけでは判断できず、現地調査が必要になることもあります。調査時期にも条件があるため、「買ってから考える」より購入前の確認が大切です。国土交通省：区分別の必要書類

省エネ性能を証明できなかったら？

中古住宅は、省エネ性能を証明できないだけで住宅ローン控除が使えなくなるわけではありません。2026年入居なら、ほかの適用条件を満たせば「その他の住宅」として、借入限度額2,000万円・控除期間10年で対象になります。

例えば築15年の中古マンションなら、省エネ証明がなくても、下の所得・面積・入居・ローンなどの条件を確認して判断します。一方、必要な耐震性を確認できないなど、基本条件を満たさない場合は対象外です。「省エネを証明できない」と「控除の基本条件を満たさない」は別の話です。国土交通省：中古住宅の区分・適用要件

証明書の取得は、費用を払えば必ず得になる手続きではありません。発行・調査などの総額を見積もり、証明できる見込みと、返済後の残高・本人の税額から見込める「追加の控除額」で比べます。例えば追加控除の見込みが3万円、費用が5万円なら、控除を増やす目的だけでは費用を回収できません。3万・5万円は比較方法を示す仮定です。

本人と物件の基本条件も忘れずに

所得：控除を受ける本人の合計所得金額が原則2,000万円以下。給与だけなら、額面2,100万円から給与所得控除195万円を引いて1,905万円となる例があります。手取り額ではありません。
面積：原則、広告ではなく登記上50㎡以上。40㎡以上50㎡未満は、本人の合計所得金額1,000万円以下などの条件付きです。
築年・入居：1982年1月1日以後の建築が一つの目安。それ以前は一定の耐震証明などを確認します。取得から6か月以内に入居し、その年末まで住むことも必要です。
ローン：原則、返済期間10年以上。自分が主に住むための家が対象です。

住み替えで売却益の3,000万円特別控除を使う方、親からの援助で贈与の非課税特例を使う方は、併用制限や計算の調整も確認してください。国税庁：中古住宅の適用条件

5．毎年14万円？返済すると控除も減る？

毎年、その年末の対象ローン残高などで計算し直します。

「その他の住宅」なら、年末残高2,500万円でも2,000万円でも上限は年14万円。残高が1,900万円になった年は、1,900万円×0.7％＝13.3万円です。

つまり、上限より多く借りている間は同額が続く場合があり、上限を下回れば計算額も減ります。所得が条件を超えた年や、税額が少ない年も結果が変わります。控除期間が13年でも、13回同額を受け取れる約束ではありません。

6．いつ、どう戻る？所得税と住民税を分けよう

2026年に購入・入居した会社員の基本の流れです。

最初の年分：2027年に2026年分の確定申告。払いすぎた所得税等があれば、指定した本人の口座などへ還付されます。自宅等からのe-Taxでは通常3週間程度、申告集中期の書面提出ではおおむね1か月〜1か月半が目安。書類不備などで長くなる場合があります。
2年目以降：必要書類を勤務先へ提出し、年末調整で受ける方法があります。所得税の精算は勤務先の給与支払等を通じて行われ、毎月14万円の12分の1が振り込まれる仕組みではありません。
住民税に回る分：2026年分の残りは2027年度の住民税へ。給与天引きなら通常、2027年6月〜2028年5月の負担に反映されます。こちらは現金の還付ではなく、払う税金が少なくなる形です。

会社員も初年度は確定申告が必要です。国税庁：住宅取得後の手続き／還付の時期と受取方法／大田区：住民税の給与天引き

7．年収1,500万円・1.5億円の購入例で、家計まで見る

冒頭と同じ税計算条件の会社員が、1億5,000万円の「その他の住宅」を買う架空例です。登記70㎡・1998年築で適用条件を満たすとします。借入は1億2,000万円。残りの物件代金3,000万円と購入諸費用は別に確保します。

毎月の支出	仮の金額
ローン返済	約33.9万円
管理費・修繕積立金	6万円
固定資産税等の月割り	2万円
合計	約41.9万円

ローンは35年間、年1.0％で金利が変わらない仮定。毎月の返済額を一定にする方法で、ボーナス返済はありません。費用は物件ごとに変わります。

この例の控除前所得税は約197.2万円なので、年末残高が2,000万円以上なら、控除本体14万円を所得税から引けます。

社会保険料年180万円、所得税等と住民税を差し引くと、控除前の手取りは年約1,010万円、月平均約84万円という概算になります。前年も同じ収入が続き、住民税は標準税率などで計算する前提です。賞与も12か月に割った平均なので、毎月の給与振込額とは違います。

月約41.9万円は、この手取り月平均の約半分。控除14万円を年換算しても、生活費や貯蓄へ回す余裕が十分かを確認したい負担です。月40万円を住居費の上限にする家庭なら、控除を年換算で差し引いても超えています。購入額や借入額、固定費の見直しが先です。

8．「戻る額」を確認したら、次は控除前の予算へ

購入前にそろえたいのは、本人の税額、住戸の住宅区分と証明書、登記面積、入居予定日です。これが分かると、「最大額」から「自分が使えそうな額」へ進めます。

そのうえで連絡先不要の購入予算計算機で、控除前のローン・管理費・税金を含む月々の負担を確認しましょう。この計算機は控除額を判定するものではありません。

「控除を見込まず、この価格で家計を組めるか」は無料購入相談で一つ質問することもできます。税制の適用や申告額の個別判断は、資料をもとに税務署・税理士へ確認しましょう。

制度情報の確認日：2026年10月22日。2026年入居・給与所得者の例を中心に説明しています。