住宅ローンシミュレーションの見方｜マンション購入後の月々の負担はいくら？

「ローンの返済は月42万円。今の家賃と大きく変わらないから、買えそう」

ここで一度、計算を止めてください。マンションの支払いはローンだけでは終わりません。管理費や修繕積立金、固定資産税も足して、それでも希望する月額に収まるかを見るのが先です。

住宅ローンのシミュレーションは便利ですが、結果に出た「毎月返済額」を、そのまま「毎月の住居費」と読まないこと。今日は1億5,000万円の中古マンションを例に、何を入力し、結果のどこを見ればよいかを一緒に整理します。

最初に分けるのは「物件価格」「借入額」「毎月の総額」

似た数字に見えますが、役割が違います。

数字	何を表す？
物件価格	マンションそのものの売買代金
借入額	価格と購入時の費用から、使う自己資金を引いた不足分
毎月の総額	ローン返済に、管理費・修繕積立金・税金などを足した支払い

銀行の計算機は、返済額や借入可能額を知るのに役立ちます。ただし、その結果は審査の承認ではありません。三井住友銀行も、シミュレーションの金利や借入可能額は参考値で、実際には審査があると案内しています。三井住友銀行の住宅ローンシミュレーション

購入者が最後に確かめたいのは、「借りられるか」だけでなく、「買った後も暮らしが回るか」です。

1.5億円のマンション、月45万円に収まる？

次の家族を想像してください。物件価格は1億5,000万円。購入に使う自己資金は2,000万円。住まいに払いたい上限は、毎月45万円です。

ここでは説明のため、購入時の諸費用を価格の5％、35年間変わらない金利を年1.5％、返済期間を35年、管理費・修繕積立金・固定資産税などを月7万円と仮定します。元利均等返済・ボーナス払いなしで計算します。実際の費用や金利を示す数字ではありません。

試算の内訳	金額
物件価格	1億5,000万円
購入時の諸費用の仮定	750万円
購入に使う自己資金	2,000万円
不足する資金	1億3,750万円
ローン返済の概算	月42.1万円
管理費・修繕積立金・税金などの仮定	月7万円
毎月の総額	月49.1万円

ローンだけなら、希望の45万円以内です。でも住まいの総額は約49.1万円。希望より月4.1万円高くなります。年に直すと約49万円の差です。

なお、購入時の諸費用まで借りられるかは金融機関と商品によります。借りられない場合は、契約や決済までに用意する現金が増えます。手付金をいつ払うかも、月額とは別に確認しましょう。

計算機には、まず自分の「希望月額」を入れる

連絡先不要の購入予算計算機では、まず次の3つを入力できます。

1. 買いたい物件の価格
2. 購入に使う自己資金
3. 毎月の住まいの支払い希望額

金利、返済年数、諸費用、管理費などは最初に仮の値が入っています。候補物件の販売図面や売主資料があれば、その数字に直してください。固定資産税の年額が分かれば12で割り、毎月の費用に足します。まだ資料がなければ仮の数字で試して構いませんが、「購入を決める数字」にはしません。

国土交通省も、マンションにはローン以外に管理費と修繕積立金があり、積立金は購入時に安いから安心とは限らないと案内しています。国土交通省「住まいにはどんな費用がかかる？」

結果が上限を超えたら、すぐ頭金を増やす？

先ほどの条件なら、計算機は総額約49.1万円と表示します。ここで比べたいのは、少なくとも次の3通りです。

• 物件価格を1,000万円下げると、総額は約45.9万円。まだ希望より少し高い。
• 自己資金を1,000万円増やすと、総額は約46.0万円。こちらも希望を少し超えるうえ、手元の現金が減る。
• 金利を最初から35年間年2.5％と仮定すると、総額は約56.2万円。現在の金利だけで判断する危うさが見える。

どれも将来の金利や価格を予測する数字ではありません。条件を一つ変えたら、月々の負担がどれほど動くかを見るための比較です。

この例で「頭金を増やせば解決」と即決しない方がよい理由は、購入後の現金が必要だからです。教育費や転職、事業資金、突然の修繕がある家庭なら、手元に残す額を先に決めておきます。逆に、価格を下げても月45万円に届かないなら、候補の価格帯そのものを見直す判断もあります。

買付へ進む前に、ここだけは実際の数字へ置き換える

計算機で目安が分かったら、次は候補物件の資料と金融機関の条件で埋め直します。

• 管理費と修繕積立金。値上げ予定があれば、その後の額も確認する。
• 固定資産税・都市計画税。売主側から資料を出してもらうのがよいでしょう。
• ローンの金利、期間、諸費用を借りられる範囲。事前審査だけで確定したと思わない。
• 手付金と購入後に残す現金。月々払えても、契約時に現金が足りなければ進められない。

修繕積立金には将来の値上げ計画がある場合もあります。購入時の月額だけでなく長期修繕計画を確認するよう、国土交通省も案内しています。国土交通省「マンションの管理状況チェックシート」

総額が希望月額に収まり、金利や積立金が変わっても生活費・貯蓄を維持できるなら、買付へ進む検討ができます。反対に、今の低い金利と手元資金を使い切る前提でしか成立しないなら、いったん止まるのがよいでしょう。計算機の結果は、その線を見つけるための出発点です。

数字が出たら、「この条件で進めてよい？」を一つ聞く

まだ年収や銀行を決めていなくても大丈夫です。連絡先不要で月々の総額を試し、引っかかった点だけ無料購入相談で送れます。

例えば、「1.5億円の候補が月45万円を超えます。価格を下げるべきか、自己資金を増やすべきか」を一つの質問にしてください。Anseraでは、数字だけで購入を勧めるのではなく、候補住戸の費用、購入後に残す現金、融資条件を確認して、分かることと追加確認が必要なことをメールでお伝えします。最初の返信は2営業日以内です。

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