賃貸と購入
賃貸の更新前にマンションを買うべき？更新料と引渡し日の判断方法
賃貸の更新日が近いと、購入を急ぐべき？更新料だけで決めず、解約予告期限・中古マンションの引渡し日・入居日を並べ、買ってよい条件と更新して待つ条件を具体例で整理します。
目次を開く
「あと3か月で賃貸の更新です。それまでに買えば、更新料を払わずに済みますよね」
たしかに更新料は気になります。家賃が月40万円で、更新料が家賃1か月分なら40万円。ただ、1〜2億円のマンションを40万円のために急いで決めるのは、順番が逆です。
先に確認したいのは、今の賃貸をいつまでに解約する必要があるかと、買う部屋にいつから住めるか。その二つの日付が合わなければ、更新前に売買契約を結んでも、更新料を避けられるとは限りません。
まず「更新日」ではなく、この4つの日付を見る
| 確認する日付 | 何が分かる？ |
|---|---|
| 今の賃貸の更新日 | 更新料などが発生する条件を確認する起点 |
| 解約を申し出る期限 | 退去したい日の何日前までに連絡が必要か |
| 購入候補の引渡し日 | 代金を支払い、鍵を受け取れる予定日 |
| 実際に引っ越せる日 | 引渡し後の清掃や工事も含めて住み始められる日 |
売買契約の日に新居の鍵を受け取るわけではありません。売主が住んでいれば、退去と引渡しまで時間がかかることもあります。リフォームをするなら、さらに入居までの期間が必要です。
一方、賃貸の解約予告は契約によって条件が異なります。国土交通省の標準契約書には30日前に申し出る形がありますが、いま住んでいる部屋にもそのまま当てはまるとは限りません。更新料、解約予告、月途中で出る場合の家賃を、自分の賃貸借契約書と管理会社への確認で確かめてください。
例えば、1月末に更新を迎えるなら
ここからは、日程を考えるための仮の例です。
- 今の家賃：月40万円
- 更新日：1月31日
- 更新料：家賃1か月分の40万円と仮定
- 解約予告：退去の1か月前と仮定
- 気になる中古マンション：1億5,000万円
12月に購入の売買契約を結べたとしても、引渡しが3月なら、1月末に今の家を出てしまうと新居に住めません。仮住まいを挟むか、今の賃貸に住み続ける必要があります。「年内に買う」と「更新前に引っ越せる」は別の話です。
では、1月中旬に引渡し可能な別の物件なら急いで買うべきでしょうか。ここでも更新料だけでは決めません。ローンの正式な審査、購入後の月々の負担、管理状態、住戸そのものの条件が合って初めて候補になります。急いで買うために、もともとの購入上限を上げたり、気になる点の確認を飛ばしたりするなら、40万円を払って探し続ける選択もあります。
更新料を払うのは「損」なのか
更新料を払って、その後にマンションが見つかったら「無駄だった」と感じるかもしれません。でも、更新して住む時間を確保できれば、購入候補を比較する余裕もできます。
反対に、更新料を避けるためだけに希望より高い物件を買えば、その差は40万円を超えるかもしれません。例えば、期限に間に合わせようと購入上限を100万円上げるなら、更新料40万円を節約するために、それ以上の負担を引き受ける計算です。もちろん100万円は説明用の仮定で、実際の値引き余地や物件価値を示す数字ではありません。
更新料を払った後に早期退去する場合、返金されるかどうかも一律ではありません。契約条項と管理会社の案内を確認します。更新料とは別に、退去までの家賃、購入後の費用、引っ越し費用も並べてください。
先に賃貸を解約しない
購入の話が進んでも、住宅ローンの審査や売買契約の条件が固まる前に、今の部屋の解約を申し出るのは慎重に考えたいところです。解約後に購入予定が変わると、住む場所の確保からやり直すことになります。
購入候補があるなら、仲介担当者には次の順に聞いてください。
- 売主は、いつ引渡しできるのか。日付はまだ希望段階か。
- その部屋は引渡し後すぐ住めるのか。工事や清掃が必要か。
- ローンの審査と契約から引渡しまで、どこが未確定か。
そして、今の賃貸の管理会社には「この日に退去する場合、解約の申出期限と、更新料・最終月の家賃はいくらですか」と確認します。両方の回答がそろってから、解約日を決めましょう。
買ってよい場合、更新して待つ方がよい場合
期限に間に合う候補があり、購入価格と月々の負担に納得でき、物件の確認を省かずに済む。引渡しと入居の日程にも無理がない。そうなら、更新前の購入を進める選択があります。
反対に、気になる物件の引渡しが更新後になる、ローンや管理資料が未確認、または期限のために購入上限を超えそうなら、更新して探し続ける方がよいでしょう。更新料は払いたくない支出です。でも、買ってはいけない物件を買う理由にはなりません。
まだ購入候補がない方は、まず賃貸継続と購入の判断方法で、今の家賃と購入後の総住居費を比べてみてください。候補がある方は購入後の月々の負担と、買付前の住宅ローン事前審査も合わせて確認できます。
更新日が近く、候補物件の引渡し時期で迷う場合は、無料購入相談で日程と購入条件を整理することもできます。賃貸の更新日と解約予告期限、候補物件の価格と引渡し予定日が分かれば、何を先に確かめるべきかが具体的になります。候補がまだない段階なら、購入を急ぐべきかという一つの質問からでも構いません。
参考資料
- 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（解約・更新時の確認事項。ひな型であり個別契約に優先しません）
- 国土交通省「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」（更新料・退去時の条件）