港区の中古マンション相場はいくら？成約データと売出価格で見る購入判断

港区の不動産市場を読む｜第1回

2026年11月5日確認。成約比較は2025年・2026年の各1〜7月、売出価格は2025年10月〜2026年9月の公表集計を使用しています。

「港区でマンションを探しているけれど、この価格は高いのだろうか？」

Anseraが保有する港区の中古マンション成約履歴を集計すると、2026年1〜7月の㎡単価の中央値は、前年の同じ期間より6.5％高い結果でした。

ただし、予算を考えるときは区全体の数字から、希望する広さ・駅・築年数へ絞り込むことが大切です。今回の成約データでは、50〜70㎡未満の価格の中央値は1億3,500万円、70〜90㎡未満は1億9,400万円でした。

この記事では、市場の数字を「自分の候補を比べるための目安」に変えていきます。

1．港区の価格はどう動いた？まずは成約データを見る

成約価格は、実際に売買が成立した価格です。今回の集計では、面積1㎡あたりの成約価格の中央値が、222.6万円から237.1万円へ上がっています。

中央値は、金額を小さい順に並べたときの真ん中の値。㎡単価は「物件価格÷広さ」で計算し、広さの違う住戸を比べる入口に使います。

対象は港区の中古マンション・30〜200㎡。自分が住むための購入に比較条件を近づけるため、入居者への賃貸を引き継ぐ「オーナーチェンジ」と登録された物件などを除いています。Ansera保有データの集計で、港区の全取引を網羅する統計ではありません。

この比較で分かるのは、集計対象となった成約の単価が前年より高かったこと。同じ部屋が6.5％値上がりしたという意味ではなく、取引された地区や築年数なども年によって異なります。11月時点の上昇・下落を判定するデータとも分けて読みましょう。

2．いくら用意すれば探せる？広さ別に予算をつかむ

2026年1〜7月の集計対象526件では、1戸あたりの平均価格は約2億539万円、中央値は1億4,980万円でした。同じデータでも、代表値の選び方で見える金額は変わります。

「平均が2億円だから、2億円ないと探せない」と考える前に、希望する広さの価格帯を見てみましょう。

広さ	成約価格の中央値	件数
30〜50㎡未満	8,700万円	124
50〜70㎡未満	1億3,500万円	184
70〜90㎡未満	1億9,400万円	136
90〜200㎡	3億9,200万円	82

例えば予算1億5,000万円なら、50〜70㎡未満の集計では中央値を上回り、70〜90㎡未満では下回ります。広さを優先するのか、希望駅や築年数を優先するのかを整理する出発点になります。

この金額は最低価格でも、現在買える物件の価格でもありません。諸費用やリフォーム費用も別に用意します。

3．売出価格を見るときは、駅周辺まで絞る

売出価格は「この金額で売りたい」という売主の希望を示し、成約価格は売主と買主が合意した金額です。交渉で下がる場合も、提示額のまま成立する場合もあります。

どちらか一方を信じるのではなく、売出価格は「いま候補を探すため」、条件が近い成約価格は「実際に成立した価格と比べるため」に使い分けましょう。

ネット上の売出データも確認しました。SUUMOの公表集計では、60〜80㎡の掲載価格の中央値は次のとおりです。

駅周辺	掲載価格の中央値
田町	1億7,300万円
白金高輪	1億8,940万円
麻布十番	2億7,800万円

出典：SUUMO「港区の中古マンション価格相場情報」。公表集計期間は2025年10月1日〜2026年9月30日。各駅から徒歩15分以内が対象で、隣接区の物件を含む場合があります。築年数などはそろえていません。

同じ60〜80㎡の区分でも、駅周辺ごとの掲載価格には差があります。希望の生活圏を決めたら、その周辺の物件に絞って比較を進めましょう。

なお、前章の成約価格とは期間も面積区分も対象物件も異なります。両者を引き算して「このくらい値引きできる」と読むことはできません。

4．1億5,000万円の候補は高い？比較の順番を決める

例えば、同じ1億5,000万円でも、65㎡なら㎡単価は約230.8万円、70㎡なら約214.3万円です。まず価格を広さで割り、比較の土台をそろえます。

ただし、同じ広さでも「築5年のタワー」と「築30年の低層」を同条件とは扱いません。㎡単価だけで割安と決めず、築年数・建物の特徴・駅への近さもそろえ、次の順番で比べます。

1. 同じマンションの、できるだけ最近の成約を探す。
2. 事例が少なければ、近隣で築年数・駅距離・広さが近いマンションへ広げる。
3. 階数・向き・眺望・室内状態・土地の権利などの違いを確認する。

土地については、所有権と借地権を分けて比較します。借地権は土地を借りて建物を所有する権利で、残りの契約期間・地代・更新の可否も確認する項目です。価格だけでなく、購入後の負担と住み続けられる条件まで比べましょう。参考：国民生活センター「中古マンションの購入」。

例えば候補にリフォームが必要で、見積もりが500万円なら、物件価格1億5,000万円と合わせて1億5,500万円。諸費用はさらに別です。改装済みの候補とは、購入後に必要な工事費まで含めて比べると判断しやすくなります。

管理費・修繕積立金、今後の修繕予定も確認しましょう。売買価格の比較と、買った後に負担できるかの確認は、両方必要です。

値引き希望額を決める段階では、買付申込で価格をどう伝えるかも参考になります。

5．相場を調べたら、候補物件の「価格の理由」を確認する

今回のデータでは、港区の集計対象の成約㎡単価は前年同期間を上回り、広さや駅周辺によって価格の違いも確認できました。

購入判断では、「港区が上がったから買う・待つ」から一歩進み、その住戸の価格を説明できる比較資料を集めましょう。

仲介担当者には、次のように依頼すると具体的です。

この物件と、同じマンションや近隣の条件が近い成約事例を比較したいです。売出価格ではなく成約価格で、時期・広さ・築年数などの違いも教えてください。工事が必要な部分と、管理・修繕の負担も確認したいです。

Anseraへの相談は、候補物件のURLと「この価格が妥当か気になる」という一言から。まず資料で分かる条件と、追加で確認したい点を整理します。物件がまだ決まっていない段階のご相談も受け付けています。

候補物件の価格について相談する

データの範囲

成約データ：Ansera保有の港区中古マンション成約履歴を2026年11月5日に集計。住所が港区、専有面積30〜200㎡、正の成約価格、オーナーチェンジ登録なしを条件とし、同一建物・住所・成約日・面積・価格で重複か別住戸かを判別できない2レコードは除外しました。

確認できた最新の成約日は8月31日ですが、8月は異なる取込範囲の資料が混在するため、本稿の比較は両年1〜7月に統一しています。件数はこの条件に合う収録レコード数で、市場全体の取引件数ではありません。築年・地区・階数などを調整した価格指数ではなく、平均・中央値とも単純集計です。

売出データ：SUUMOの公表集計を参照。成約集計とは別の対象・期間であり、現在販売中の価格や港区全体の成約相場を表すものではありません。